Договор безвозмездного пользования (далее – договор) – это гражданско‑правовой документ, который регулирует отношения между собственником (учредителем) доли в квартире и лицом, которому предоставляется право бесплатного пользования этой долей. Данный вид договора часто используется в семейных, дружеских и иных личных отношениях, когда одна сторона хочет предоставить другой возможность пользоваться частью жилого помещения без получения вознаграждения.
Правовая основа договора
Основные нормы, регулирующие безвозмездное пользование долей в квартире, содержатся в:
- Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ): статьи 421‑429 (договор безвозмездного пользования);
- Жилищном кодексе РФ: правила о совместной собственности и пользовании жилыми помещениями;
- Федеральном законе «Об государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ от ) – порядок регистрации договора в ЕГРН.
Согласно ст. 421 ГК РФ, безвозмездное пользование – это право пользоваться чужим имуществом и извлекать из него пользу без возмещения за это вознаграждения.
Стороны договора
- Собственник доли (учредитель) – лицо, которое имеет право собственности (полную или долевую) на определённую часть квартиры (например, одну комнату, отдельный санузел, кладовую и т.п.).
- Пользователь (бесплатный пользователь) – лицо, которому предоставляется право безвозмездного пользования указанной долей.
Важно, что обе стороны должны быть дееспособными и способны заключать сделки (не находятся под опекой, не признаны недееспособными).
Предмет договора
Предметом договора является конкретная доля в квартире, которая может быть определена:
- по площади (например, 12 м²);
- по количеству комнат (например, «одна из трех комнат»);
- по функциональному назначению (например, «кабинет», «прихожая», «кладовая»).
Для избежания споров предмет договора следует описать максимально точно, указав:
- адрес недвижимости;
- кадастровый номер;
- площадь и расположение доли;
- указание на общие части (коридоры, лестницы, лифт и пр.).
Права и обязанности сторон
Обязанности собственника
- Предоставить пользователю возможность бесперебойного и спокойного пользования долей;
- Обеспечить сохранность общего имущества (не препятствовать пользователю в пользовании общими частями);
- Не препятствовать законным действиям пользователя, связанным с использованием доли (например, ремонт, установка бытовой техники, если это не противоречит правилам дома).
Обязанности пользователя
- Соблюдать правила пользования жилым помещением, установленные ТСЖ/ЖСК и законодательством РФ;
- Не совершать действий, которые могут привести к ухудшению состояния доли (повреждения, перепланировка без согласования);
- Возмещать собственнику расходы, связанные с необходимым текущим ремонтом, если иное не предусмотрено договором;
- Своевременно возвращать долю по окончании срока действия договора.
Права собственника
- Требовать от пользователя соблюдения условий договора;
- В случае нарушения условий, односторонне расторгнуть договор с предварительным уведомлением (обычно 30 дней);
- Контролировать состояние доли (при условии уважения права на личную жизнь пользователя).
Права пользователя
- Бесплатно пользоваться долей в течение установленного срока;
- Получать от собственника информацию о правах и обязанностях, связанных с пользой доли;
- В случае окончания срока, требовать возврат доли в том же состоянии, в котором она была принята (с учётом нормального износа).
Срок действия договора
Срок может быть:
- Определённым – например, с по ;
- Неопределённым – в этом случае договор считается действующим до момента его расторжения одной из сторон.
Для договоров с неопределённым сроком рекомендуется включить пункт о порядке расторжения (например, уведомление за 30 дней).
Регистрация договора
Согласно статье 24 Федерального закона «Об государственной регистрации недвижимости», договор безвозмездного пользования долей в квартире подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) только в случае, если договор предусматривает:
- передачу прав собственности (в этом случае речь идёт уже о договоре купли‑продажи или дарения);
- ограниченные вещные права (например, право залога).
Для обычного договора безвозмездного пользования регистрация не обязательна. Однако её проведение имеет смысл, если стороны хотят укрепить юридическую силу договора и избежать споров в будущем. При регистрации необходимо предоставить:
- заявление по форме (форма 3‑КН);
- копию договора (две оригинальные копии);
- документы, подтверждающие право собственности собственника (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
- паспортные данные обеих сторон.
Порядок расторжения договора
Расторжение может произойти по следующим основаниям:
- Согласие сторон (письменный акт согласия);
- Одностороннее расторжение в случае нарушения условий (например, повреждение доли, нарушение правил общежития);
- Смерть одной из сторон (в случае смерти собственника – право пользования переходит к наследникам, если иное не предусмотрено наследственным договором);
- Истечение установленного срока.
Для одностороннего расторжения обычно требуется письменное уведомление за 30 дней (или иной срок, указанный в договоре).
Пример типового договора
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ДОЛЕЙ В КВАРТИРЕ г. Москва "____" __________ 2026 г. Стороны договора Собственник доли: Иванов Иван Иванович, паспорт № 4500 123456, проживает по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5. Пользователь: Петров Петр Петрович, паспорт № 4500 654321, проживает по адресу: г. Москва, ул. Лермонтова, д. 12, кв. 8. Предмет договора Собственник передаёт Пользователю безвозмездно право пользования долей в квартире, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Пушкина, д. 10, кв. 5, общей площадью 54 м², кадастровый номер 77:01:0000000:1234. Доля составляет одну комнату (площадью 12 м²) и прилегающий к ней балкон (2 м²). Комната обозначена на плане как «Комната №2». Срок действия Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Договор действует до "____" __________ 2031 г. (определённый срок). Права и обязанности сторон Собственник обязуется: а) Предоставить Пользователю возможность беспрепятственного пользования указанной долей; б) Не препятствовать использованию общих частей дома (коридоры, лестницы, лифт); в) Своевременно производить капитальный ремонт здания, не нарушающий права Пользователя. Пользователь обязуется: а) Соблюдать правила проживания, установленные ТСЖ; б) Не вносить перепланировку без согласования с собственником и ТСЖ; в) Возмещать собственнику расходы, связанные с текущим ремонтом, вызванным умышленным повреждением доли; г) Своевременно вернуть долю в состоянии, соответствующем нормальному износу. Порядок расторжения Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, оформленному письменным актом. Собственник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения Пользователем условий договора, предварительно направив письменное уведомление за 30 дней. В случае расторжения договора Пользователь обязан освободить долю и вернуть её в состоянии, соответствующем пункту 4.2 г) настоящего договора. Прочие условия Все споры, возникающие из настоящего договора, решаются в соответствии с действующим законодательством РФ в суде по месту нахождения квартиры. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, оба имеют одинаковую юридическую силу. Подписи сторон: _____________________/И.И. Иванов _____________________/П.П. Петров
Наиболее частые ошибки при заключении договора
- Неуказание кадастрового номера и точного адреса – без этих данных договор может быть признан недействительным в случае спора.
- Отсутствие описания площади доли – приводит к разногласиям о том, какая часть квартиры передаётся в пользование.
- Неопределённый срок без пункта о порядке расторжения – усложняет процесс прекращения отношений.
- Неправильное определение статуса «безвозмездного» – если в договоре предусмотрена плата, даже символическая, это уже будет договор аренды.
- Отсутствие согласования с ТСЖ/ЖСК – в некоторых домах правила требуют согласия общего собрания собственников на передачу доли в пользование.
Договор безвозмездного пользования долей в квартире – гибкий правовой инструмент, позволяющий собственнику предоставить другому лицу возможность проживания в части жилого помещения без получения вознаграждения. Чтобы договор имел юридическую силу и защищал интересы обеих сторон, необходимо:
- Точно определить предмет договора (адрес, кадастровый номер, площадь, назначение доли);
- Чётко прописать права и обязанности сторон;
- Установить срок действия и порядок расторжения;
- При необходимости – зарегистрировать договор в ЕГРН;
- Избежать типичных ошибок, указанных в разделе 9.
При правильном оформлении такой договор обеспечивает стабильность жилищных отношений, помогает избежать конфликтов и защищает интересы как собственника, так и пользователя.
Дата составления: