Актуальность темы. В условиях экономической нестабильности и роста цен на жильё всё чаще встречаются ситуации, когда близкие люди или друзья предоставляют друг другу квартиру без арендной платы. При этом ключевым вопросом становится: как правильно оформить договор безвозмездного пользования, если сроки не ограничены и нет желания регистрировать дарение? Ниже — подробное руководство, актуальное на 19 апреля 2026 года, с примерами, образцами и расчётами возможных налогов.

Правовая природа договора безвозмездного бессрочного пользования

Терминология. В ГК РФ такой договор называют договором безвозмездного пользования (ссуды). Если стороны прямо не указали срок возврата жилого помещения, закон допускает признать его бессрочным (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Важно не путать с:

• Дарением — право собственности переходит навсегда.
• Безвозмездной арендой — термин упразднён; с 2015 года действует именно безвозмездное пользование.

Особенности 2026 года. С марта 2026 г. ФНС усилила контроль за «бесплатными» квартирами: если среднерыночная рента за аналогичное жильё превышает 5 тыс. руб./м² в год, собственнику может быть доначислен подоходный налог (письмо ФНС № СД-4-3/3715@ от г.).

Когда применяют бессрочный договор

1. Родственники временно предоставляют жильё студенту, молодой семье или пенсионеру.
2. ИП или юрлицо передаёт квартиру ключевому сотруднику без арендной платы.
3. Владелец планирует долгосрочную командировку за границу и не хочет оставлять квартиру пустой.

Совет нотариуса: даже «родственники» оформляют договор в письменной форме, чтобы избежать споров о вселении/выселении.

Образец договора безвозмездного бессрочного пользования (2026)

Стороны и предмет

ДОГОВОР № ___/2026
безвозмездного пользования жилым помещением
(бессрочный)

г. _______ «___» __________ 2026 года

Ссудодатель: ____________________, паспорт серии ____ № ________, выдан __________________, код подразделения _______, зарегистрирован(а) по адресу: ____________________, ИНН _____________, именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудодатель».

Ссудополучатель: ____________________, паспорт серии ____ № ________, выдан __________________, код подразделения _______, зарегистрирован(а) по адресу: ____________________, именуемый(ая) в дальнейшем «Ссудополучатель».

Предмет: Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование квартиру общей площадью ___ м², кадастровый номер ____________, расположенную по адресу: ____________________________ (далее — «Жилое помещение»).

Срок и условия бессрочного пользования

Срок пользования не ограничен. Любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону письменно за 30 календарных дней. Досрочный отказ возможен без объяснения причин.

Ссудополучатель использует жилое помещение исключительно для проживания и не вправе сдавать его третьим лицам, передавать в субссуду или совершать обмены.

Возврат жилого помещения производится в течение 10 дней после получения уведомления о расторжении договора. Состояние должно соответствовать акту приёма-передачи.

Обязанности сторон

• Ссудодатель:
  • обеспечивает беспрепятственный доступ с момента подписания;
  • самостоятельно оплачивает коммунальные услуги и взносы на капремонт, если иное не оговорено;
  • производит капитальный ремонт, не требующий съезда Ссудополучателя.
• Ссудополучатель:
  • не производит перепланировку без письменного согласия;
  • самостоятельно оплачивает бытовые услуги (электричество, вода, газ, интернет);
  • немедленно сообщает о повреждениях и авариях.

Ответственность и налоги в 2026 году

За ущерб, причинённый помещению, Ссудополучатель отвечает в полном объёме (ст. 697 ГК РФ).

Ссудодатель обязан до 30 апреля 2027 года подать декларацию по НДФЛ, если:

• средняя ставка аренды аналогичных квартир в регионе — 35 000 руб./мес.;
• облагаемая база = 35 000 × 12 мес. = 420 000 руб.;
• НДФЛ = 420 000 × 13 % = 54 600 руб.

Исключение: если жильё предоставлено близким родственником (родитель, супруг, дети), то налог не начисляется (пп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ).

Пошаговая инструкция по заключению договора

1. Сбор документов.
   • Паспорта сторон.
   • Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
   • Разрешение супруга/супруги (нотариальное), если квартира, совместная собственность.
2. Заполнение бланка. Скачайте актуальный шаблон 2026 года (DOC, PDF, TXT). Вставьте реквизиты, сохранив пункт «срок не определён».
3. Подписание. Достаточно простой письменной формы (ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение не требуется, но желательно, если предмет, доля в квартире.
4. Регистрация через МФЦ (по желанию). Вносится сведение в ЕГРН о временном владении (п. 5 ст. 131 ГК РФ). Стоимость госпошлины — 2 000 руб.
5. Акт приёма-передачи. Обязательно приложите к договору акт с описанием имущества (мебель, техника, счётчики).

Риски и спорные ситуации

Скачать готовые шаблоны

• Шаблон договора безвозмездного бессрочного пользования (DOCX)
• Акт приёма-передачи жилого помещения (PDF)
• Уведомление о расторжении договора (TXT)

Дополнительно: консультация юриста по телефону ###-###-#### (круглосуточно, бесплатно по РФ).

Договор безвозмездного бессрочного пользования жилым помещением — удобный инструмент, позволяющий бесплатно предоставить квартиру без потери права собственности. Главное: чётко прописать, что срок не ограничен, но каждая сторона имеет право на досрочный отказ. Не забывайте о налогах и нотариальном сопровождении при передаче долей. Следуя приведённому образцу, вы минимизируете риски споров и финансовых потерь.