— самозанятые граждане всё чаще сдают квартиры и комнаты юридическим лицам.
Однако у такой сделки есть свои особенности: налоговый режим‚ форма договора‚ требования к объекту и реквизитам сторон.
В этой статье мы разбираем пошаговую схему заключения договора‚ приводим свежий образец 2026 года и указываем на главные ловушки‚ которые могут превратить договор аренды в трудовой.
Кто имеет право сдавать жилье как самозанятый?
- Статус самозанятого подтверждается регистрацией в «Мой налог» ФНС.
- Самозанятый не является ИП‚ не платит фиксированные взносы и платит 4 % или 6 % с дохода.
- Допустимые объекты: только жилые помещения (квартира‚ комната‚ доля в квартире‚ жилой дом).
- Запрет: нежилое помещение‚ офис‚ склад – нельзя сдавать по режиму НПД (налог на профессиональный доход).
Какие документы нужны сторонам?
| Документ / сведение | Самозанятый арендодатель (Физлицо) | Юр. лицо-арендатор |
|---|---|---|
| Основной документ | Паспорт РФ | Свидетельство ОГРН/ИНН |
| Подтверждение статуса | Скрин из «Мой налог» или выписка из реестра НПД | — |
| Право собственности | ЕГРН-выписка < 5 суток | — |
| Устав / доверенность | — | Копия устава‚ приказ о назначении директора или доверенность на подписание договора |
7 ключевых пунктов договора 2026
- Предмет договора — точный адрес‚ кадастровый номер‚ общая и жилая площадь.
- Срок, без прописи «неопределённый»; минимум 11 месяцев для юр. лиц‚ максимум 5 лет без продления.
- Арендная плата, фиксированная сумма в руб. с НДС «не облагается»; прописать порядок индексации (например‚ ежегодно +5 %).
- Обеспечительный платёж, залог в размере 1 месяца‚ возвращается в течение 10 дней после освобождения.
- Налог и чек, самозанятый обязан выставить онлайн-чек в «Мой налог» после каждого платежа.
- Коммунальные услуги — стороны выбирают: «включены» или «оплачиваются отдельно по счётчикам».
- Целевое использование — проживание сотрудников или командировочных‚ но не ведение предпринимательской деятельности.
Чего нельзя делать‚ чтобы не «превратиться» в трудовой договор
Запрещено:
- указывать режим рабочего дня‚ обязанности «съёмщика»;
- требовать явок‚ отчётов‚ вести табель учёта времени;
- обязывать арендатора производить ремонт за свой счёт без компенсации.
Готовый образец договора 2026
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 20/04-26
(с самозанятым гражданином)
г. Москва «20» апреля 2026 г.
СТОРОНЫ
Арендодатель: Иванов Сергей Петрович‚ ИНН 770712345678‚ зарегистрированный в реестре налогоплательщиков НПД № 1234567890 от ‚ паспорт 45 12 345678‚ выдан ОВД «Марьино» г. Москвы .
Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Ромашка»‚ ИНН 7705123456‚ ОГРН 1157746123456‚ юр. адрес: 123456‚ г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ офис 5. В лице директора Петрова И.И.‚ действующего на основании устава.
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт‚ а Арендатор принимает во временное владение и пользование жилое помещение — квартира № 45‚ общей площадью 62 м²‚ жилой 40 м²‚ расположенную по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Ромашковая‚ д. 7‚ корп. 2‚ эт. 5.
Кадастровый номер: 77:01:0004010:1234. Целевое использование – проживание сотрудников Арендатора.
СРОК
Срок аренды: с 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. включительно.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Размер арендной платы: 65 000 (шестьдесят пять тысяч) руб. 00 коп. в месяц‚ НДС не облагается.
Платёж осуществляется авансом до 25-го числа текущего месяца на расчётный счёт‚ указанный Арендодателем.
Арендодатель обязан выставить чек в системе «Мой налог» в течение 24 часов с момента поступления денежных средств.
ЗАЛОГ
Арендатор перечисляет Арендодателю залог в размере 65 000 руб. одновременно с первой арендной платой. Залог возвращается в течение 10 календарных дней после возврата ключей и подписания акта приёма-передачи помещения.
КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ
Электроэнергия‚ вода‚ отопление и вывоз ТКО оплачиваются Арендатором самостоятельно по показаниям счётчиков и квитанциям.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Арендодатель обязан обеспечить свободный доступ к помещению‚ передать ключи и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Арендатор обязан использовать помещение исключительно по целевому назначению‚ не передавать его в субаренду без письменного согласия Арендодателя.
РАСТОРЖЕНИЕ
Досрочное расторжение возможно по взаимному согласию либо в одностороннем порядке при нарушении условий стороной.
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
В спорах стороны руководствуются ГК РФ. Подсудность — мировой судья района‚ где расположен объект.
ПОДПИСИ СТОРОН:
| ___________________ (Иванов С.П.) | ___________________ (Петров И.И.) |
Чек-лист перед подписанием
- ✓ Проверить ЕГРН на обременения и доли.
- ✓ Убедиться‚ что самозанятый действительно зарегистрирован в «Мой налог».
- ✓ Согласовать порядок выселения и возможные штрафы за просрочку.
- ✓ Сфотографировать состояние квартиры и составить акт приёма-передачи.
- ✓ Указать банковские реквизиты и формат платежа (СБП‚ расчётный счёт).
Где скачать свежий бланк
- Nalog-Nalog.ru — бесплатный шаблон в формате Word и PDF.
- FreshDoc, онлайн-конструктор с автозаполнением реквизитов.
- КонсультантПлюс, актуальная форма‚ проверенная юристами.
Договор аренды жилья с самозанятым в 2026 году — это удобный и выгодный механизм для компаний‚ которым нужно разместить командированных сотрудников.
Главное — строго соблюдать форму и содержание‚ фиксировать все условия в письменном виде и не допускать признаков трудовых отношений.
Используйте приведённый образец как основу‚ а при необходимости — консультируйтесь с юристом для адаптации под свою ситуацию.