Дата публикации:

Важное разграничение: договор найма ≠ договор аренды

С 2023 года законодатели ещё строже разделяют два похожих, но разных по правовой природе договора:

• Договор найма жилого помещения — заключают только физические лица при передаче квартиры (или комнаты) для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
• Договор аренды — применяют при участии хотя бы одной юридической стороны либо при передаче нежилого помещения.

Если собственник и жилец оба физлица, смело оформляете договор найма, а не аренды — это исключит конфликт с налоговой и Росреестром.

Что должно быть в договоре: 2023-2026 чек-лист

Преамбула и стороны

• Полные ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон.
• Укажите роли: «Наймодатель» (собственник) и «Наниматель» (жилец).

Предмет договора

Опишите объект максимально точно:

• Тип: квартира, комната, дом;
• Адрес;
• Кадастровый номер (берём из ЕГРН-выписки);
• Общая и жилая площадь;
• Этаж, количество комнат, наличие балкона и т. д.

С в ЕГРН-выводах вместо ФИО собственника указано «физическое лицо». Просто берём свежую выписку и прикладываем к договору — это подтверждает право собственности без персональных данных.

Срок

• До 11 месяцев — нотариальное удостоверение не требуется, регистрация в Росреестре не нужна.
• 11 месяцев и 1 день – 5 лет — можно заключить, но при желании зарегистрировать через МФЦ (добровольно).
• Свыше 5 лет, договор подлежит гос. регистрации и после 2023 года обязательно должен быть нотариально удостоверен (ФЗ-214).

Самый распространённый вариант — 11 месяцев с автопродлением.

Плата и залог

• Фиксированная сумма арендной платы в рублях.
• Способ перечисления: «наличными по расписке», «на карту Сбербанка № …», «безнал через СБП» и т. д.
• «Обеспечительный платёж» (залог) — традиционно 1 месячная ставка. Оговорите, когда возвращается: «в течение 5 банковских дней после возврата ключей и подписания акта приёма-передачи».

Обязанности сторон (2026-актуально)

Перечень имущества и техника

Делаем приложение № 1: «Опись мебели и техники» с указанием состояния (фото-акты прилагаем). Это избавит от споров при выезде.

Расторжение и ответственность

• Досрочный выезд нанимателя, за 30 дней письменно.
• Досрочное выселение за неуплату, после 2-х полных месяцев просрочки и письменного предупреждения за 20 дней.
• Штрафы: например, 0,1 % от месячной платы за каждый день просрочки.

Как составить договор за 15 минут: пошаговый алгоритм

1. Скачиваем свежий шаблон Word ниже ↓ или печатаем чистый бланк.
2. Заполняем паспортные данные сторон.
3. Вносим точные реквизиты квартиры (кадастровый номер берём из выписки ЕГРН онлайн).
4. Уточняем срок: «с по ».
5. Указываем сумму: «арендная плата 45 000 (сорок пять тысяч) рублей 00 копеек в месяц».
6. Копируем актуальный перечень мебели из приложения.
7. Дважды проверяем даты и реквизиты → подписываемся → сканируем договор → отправляем друг другу PDF.

Скачать актуальный образец 2023-2026

Файлы к скачиванию:
• dogovor-nayma-2026-blank.docx (шаблон Word для заполнения)
• dogovor-nayma-primer-2026.pdf (заполненный образец квартиры-студии 35 м²)

Частые ошибки 2026 года

• Ошибка 1. Использовать слово «аренда» вместо «найм», может повлечь уплату НДФЛ по ставке 13 % вместо фиксированного налога для ИП-«самозанятого собственника».
• Ошибка 2. Забывать описать счётчики: кто и когда снимает показания и оплачивает.
• Ошибка 3. Отсутствие акта приёма-передачи при въезде/выезде, главная причина судебных споров.

Что изменилось в законах с 2023-2026 гг.

<strong>ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___</strong>
г. Москва «___» ________ 2026 г.

<b>Наймодатель</b>: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, выдан ОВД г. Москвы, зарегистрирован по адресу: 119361, г. Москва, ул. Примерная, д. 1, кв. 1.
<b>Наниматель</b>: Петров Петр Петрович, паспорт 77 77 654321, выдан УВД г. Москвы, проживает по адресу: 123456, г. Москва, ул. Образцовая, д. 2, кв. 2.

Предмет договора
Наймодатель передаёт нанимателю для проживания квартиру общей площадью 45,5 м², кадастровый № 77:01:0004010:1234, расположенную по адресу: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, кв. 50.
…

Полный текст документа смотрите в скачиваемом файле выше.

Вопросы и ответы

Контакты для консультации:
pravo@example.ru | Тел. +7 (495) -00-00-00

Информация актуальна на . Перед подписанием договора проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.