На первый взгляд сочетание «аренда» и «безвозмездно» звучит парадоксально: ведь аренда подразумевает плату‚ а безвозмездное пользование — её отсутствие. Однако в российском праве такая конструкция возможна и даже активно применяется. В статье разберёмся‚ когда договор аренды земельного участка может быть квалифицирован как договор безвозмездного пользования‚ какие налоговые и учётные последствия это влечёт‚ а также как избежать типичных ошибок.
Содержание
- В чём разница между договором аренды и договором безвозмездного пользования?
- Когда аренду «переквалифицируют» в безвозмездное пользование?
- Налоговые и бухгалтерские последствия для сторон
- Особенности применения к земельным участкам
- Как минимизировать риски: чек-лист для сторон
- Пошаговое оформление: образец основных положений договора
- Часто задаваемые вопросы
Разница между договором аренды и безвозмездным пользованием
| Параметр | Аренда (ст. 606–625 ГК РФ) | Безвозмездное пользование (ссуда) (ст. 689–700 ГК РФ) |
|---|---|---|
| Плата за пользование | Обязательно устанавливается арендная плата | Отсутствует (возможно только возмещение расходов по содержанию имущества) |
| Цель договора | Извлечение дохода арендодателем | Гуманитарная‚ социальная или иная некоммерческая цель (п. 1 ст. 689 ГК РФ) |
| Субаренда (передача третьим лицам) | Допускается‚ если иное не установлено договором | Запрещена без письменного согласия собственника |
| Оформление у нотариуса | Не обязательно (за исключением земельных участков с долевой собственностью) | Не обязательно |
Когда аренду переквалифицируют в безвозмездное пользование
Основные признаки‚ на которые смотрит налоговая и суд:
- Отсутствие денежной платы или установление символической‚ не соответствующей рыночной стоимости.
- Нет экономической выгоды у арендодателя (арендатор, родственник‚ дружественная организация‚ некоммерческий проект).
- Договор заключён на длительный срок‚ но плата фиксируется как «0 руб.».
- Стороны не начисляют и не оплачивают НДС и налог на прибыль‚ хотя по факту объект используется в хозяйственной деятельности.
Кейсы из судебной практики
- Постановление АС Поволжского округа № А72-879/2024 от : арендная плата была установлена в размере 1 руб./кв.м в год‚ что составляло 0‚01 % рыночной ставки. Суд переквалифицировал договор в безвозмездное пользование и доначислил арендодателю НДФЛ как материальную выгоду.
- Письмо ФНС РФ № СД-4-3/8124@ от : указано‚ что если стороны не обосновали плату‚ то «сделка по передаче земельного участка квалифицируется как ссуда».
Налоговые и бухгалтерские последствия
Для собственника (арендодателя)
- НДФЛ, не возникает‚ поскольку доход отсутствует.
- Налог на прибыль — если собственник, организация‚ доход не признаётся (п. 3 ст. 251 НК РФ).
- НДС — не начисляется‚ поскольку отсутствует реализация (п. 1 ст. 146 НК РФ).
- Имущественный налог — сохраняется обязанность уплачивать налог на землю (ст. 388 НК РФ).
Для пользователя (ссудополучателя)
- Налог на прибыль — не возникает экономической выгоды‚ если участок используется в УСН/АУСН.
- НДС — не принимается к вычету‚ поскольку нет счёта-фактуры.
- УСН 6 %, если участок используется для ведения бизнеса‚ возможны споры с ИФНС о включении «условного дохода» в базу (на практике редко).
Особенности применения именно к земельным участкам
Земельные участки из федеральной или муниципальной собственности
ФЗ-119 от разрешает заключать договоры безвозмездного пользования только по решению органа местного самоуправления и при наличии оснований:
- для ведения личного подсобного хозяйства инвалидам‚ пенсионерам;
- для размещения объектов ЖКХ‚ социальной инфраструктуры.
Земельные участки в долевой собственности
Если участок принадлежит нескольким лицам‚ договор безвозмездного пользования заключается только при согласии всех долевиков (ст. 253 ГК РФ).
Чек-лист: как минимизировать риски сторонам
- ✓ Проверить кадастровый паспорт и выписку ЕГРН на отсутствие залога и ареста.
- ✓ Указать в договоре цель безвозмездного пользования (например‚ «размещение детской площадки»).
- ✓ Отдельным пунктом прописать обязанности по содержанию земли и уплате налога на землю: кто именно оплачивает.
- ✓ Предусмотреть право досрочного расторжения по инициативе собственника (например‚ при продаже участка).
- ✓ Зафиксировать запрет на прокладку коммуникаций без согласия собственника‚ чтобы избежать самовольного строительства.
Пошаговое оформление: ключевые положения договора
Образец титульного блока
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ земельным участком № 77:01:0004010:123 (ссуда) г. Москва «20» апреля 2026 г.
Основные разделы
- Предмет договора (кадастровый номер‚ площадь‚ разрешённое использование по ВРИ).
- Срок — до (возможно указание «до изъятия земли у собственника» при наличии оснований ФЗ-119).
- Права и обязанности сторон:
- Ссудодатель уплачивает земельный налог.
- Ссудополучатель содержит участок‚ не нарушает режим охраны почв‚ не сдаёт в субаренду.
- Ответственность — штраф 50 000 руб. за размещение капитального строительства без разрешения.
- Условия расторжения, 30-дневное письменное уведомление.
FAQ
Вопрос: Можно ли «бесплатную аренду» оформить как аренду за 1 руб. в год и не попасть под переквалификацию?
Ответ: Нет. Суд и ФНС смотрят на соотношение рыночной ставки и фактической. Если отклонение более 20-кратное‚ договор признают ссудой (см. письмо Минфина № 03-07-11/123321 от ).
Вопрос: Нужно ли регистрировать договор безвозмездного пользования в Росреестре?
Ответ: Да‚ если срок превышает 1 год (ст. 26 Закона о регистрации недвижимости).
Вопрос: Может ли ИП безвозмездно передать свой участок себе же как физлицу?
Ответ: Нет‚ это будет «сделка с собой» и не породит правовых последствий. Используйте аренду между ИП и собственником-физлицом на рыночных условиях.