Актуально на
Что такое «аренда с последующим выкупом»
Договор аренды земельного участка с правом выкупа — это соглашение, по которому арендатор сначала вносит регулярную плату за пользование землёй, а затем, при выполнении заранее оговорённых условий, переходит в статус собственника. Такая схема закреплена в ст. 624 ГК РФ и на практике активно применяется:
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- при размещении коммерческих объектов (магазинов, автомоек, складов);
- для ИЖС/дачного строительства.
Когда выкуп возможен без торгов
С 9 апреля 2022 г. действует Постановление Правительства РФ № 629. Оно разрешает покупать участки без аукциона, если одновременно соблюдены условия:
- Земля уже находится у заявителя на праве аренды;
- Использование участка не нарушает законодательство РФ (нет самовольных построек, неисполненных обязательств и т.д.);
- Участок расположен за границей населённого пункта;
- Целевое назначение — ведение ЛПХ.
Если хотя-бы одно требование не выполнено, сделка возможна только через торги или конкурс.
Образец договора: ключевые пункты
Ниже приведён минимально необходимый набор реквизитов и разделов. Скачать готовый шаблон в формате Word/PDF можно в конце статьи.
| Раздел | Содержание |
|---|---|
| Стороны | Полные паспортные/реквизитные данные арендодателя и арендатора. |
| Предмет | Кадастровый номер, площадь, адрес, целевое назначение, наличие построек. |
| Срок | Начало и окончание аренды (обычно 5–10 лет). Указываем, что право выкупа возникает не ранее указанной даты. |
| Арендная плата | Размер, индексация, порядок оплаты (ежеквартально, авансом и т.д.). |
| Условия выкупа |
|
| Ответственность сторон | Неплатежи, нарушение целевого назначения, самовольное строительство. |
| Расторжение | Подставляем ссылку на ст. 619–622 ГК РФ и описываем особые основания. |
Фрагмент типового текста (вставляйте в договор)
Арендатор имеет преимущественное право приобретения участка в собственность при условии: ⸺ отсутствия просроченной задолженности по арендной плате; ‒ надлежащего целевого использования земли на дату заявления. Арендатор направляет Заявление о выкупе не позднее 60 календарных дней до наступления срока, указанного в п. 3.1. Цена выкупа определяется как ___ руб. (___ руб. за 1 м²) и фиксируется дополнительным соглашением к настоящему договору.
Пошаговая инструкция по оформлению
- Подготовка документов:
- кадастровый паспорт и выписка ЕГРН;
- правоустанавливающие документы арендодателя (свидетельство, выписка ЕГРН);
- согласие супруга/супруги арендодателя (если участок приобретён в браке).
- Согласование условий: определяем цену выкупа, срок аренды, индексацию.
- Регистрация в Росреестре: подаём заявление и договор через МФЦ или электронную подпись.
- После окончания срока: подаём заявление о выкупе в орган местного самоуправления или к собственнику.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Как правильно |
|---|---|
| В договоре прописан «неограниченный» срок выкупа. | Закрепить конкретный период, например: «не ранее 3 лет». |
| Отсутствует условие о зачёте аренды в цену выкупа. | Вводим пункт: «арендные платежи, уплаченные до момента выкупа, зачитываются в счёт цены в размере ___ %». |
| Земля арендуется у муниципалитета, но сведения о постановке на кадастровый учёт отсутствуют. | Предварительно заказываем межевание и вносям участок в ЕГРН. |
| Использование поменялось c ЛПХ на торговлю без согласования. | Любое изменение целевого назначения требует письменного согласия арендодателя и внесения изменений в ЕГРН. |
Где скачать бесплатный шаблон 2026 года
Скачать Word-шаблон договора аренды с правом выкупа
Скачать PDF-образец
Внимание! Шаблоны адаптированы под актуальные изменения ГК РФ и Правил регистрации 2025/2026 гг. Перед подписанием обязательно сверьте с кадастровыми характеристиками вашего участка.
Ответы на частые вопросы
Можно ли продать участок до выкупа?
Да, но только при условии, что договором не запрещена субаренда/уступка прав. Новый арендатор вступает во все права и обязанности, включая право выкупа.
Что делать, если арендодатель отказывается продавать?
Если в договоре чётко прописано преимущественное право и соблюдены условия, отказ можно оспорить в суде. Ссылайтесь на ст. 624 ГК РФ.
Нужно ли платить НДФЛ при выкупе у физлица?
Арендатор — не налоговый агент. Продавец (физлицо) сам подаёт декларацию и платит 13 % с разницы между ценой выкупа и документальными расходами на приобретение участка.
Подготовлено по материалам ГАРАНТ.РУ, Консультант+, ЮрКлуб и официальных разъяснений Росреестра.