Почему именно 11 месяцев?

Краткосрочные земельно-имущественные отношения закрепляются договорами аренды на срок до 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации в Росреестре․ Это значительно упрощает и ускоряет заключение сделок, особенно если участок требуется «на сезон» — например, для размещения летнего кафе, строительства временных объектов или хранения техники․

Суть «пролонгации»

В типовом договоре 2024–2025 гг․ прописывается следующая конструкция:

«Договор заключён на 11 месяцев․ При отсутствии возражений любой из сторон за 30 календарных дней до окончания срока договор автоматически пролонгируется на следующий 11-месячный период на условиях, указанных в Приложении № 2 (корректировка арендной платы)․»

Таким образом:
• нет необходимости подписывать новый договор;
• обновляется только размер арендной платы, привязанный к индексу потребительских цен или кадастровой стоимости;
• если одна из сторон намерена отказаться, достаточно направить письменное уведомление за 30 дней․

Правовые риски и как их минимизировать

Недооценка формы уведомления о пролонгации

• Уведомление должно быть направлено письмом с уведомлением о вручении или через электронную подпись (ЕСИА/Контур․Диадок)․
• Если стороны просто «молчат», суд может квалифицировать договор как бессрочный, что потянет за собой регистрацию и обязательства по ст․ 621 ГК РФ․

Ограничения по виду разрешённого использования (ВРИ)

1. Проверьте выписку ЕГРН: если земля предназначена «для ведения личного подсобного хозяйства», размещать коммерческий объект без перевода ВРИ запрещено․
2. При пролонгации арендатор обязан подтвердить, что ВРИ не изменилось; иначе договор могут расторгнуть в одностороннем порядке․

Бухгалтерский учет для арендатора

Краткий алгоритм по новым ФСБУ 25/2018 и 26/2020:

Важно: при 11-месячном договоре с пролонгацией каждая новая пролонгация считается отдельным контрактом․ Если арендатор намерен показать долгосрочную экономическую выгоду, он может добровольно учесть землю как ППА и применить ФСБУ 25/2018, что снизит налог на прибыль за счёт амортизации․

Бухгалтерский учет для арендодателя

• Если земля числится на балансе ОС:
  • амортизация не начисляется (земля не подлежит износу);
  • арендные платежи — доход обычной деятельности: Дт 62 → Кт 90․1․
• Если земля учитывается как товар (например, у девелопера):
  • переуступка права аренды на 11 месяцев — операция реализации: Дт 62 → Кт 90․1, НДС 20 %․

Налог на имущество и земельный налог

• Арендодатель продолжает платить земельный налог, пока право собственности не переоформлено․
• Арендатор не является плательщиком земельного налога, но включает арендные платежи в расходы по налогу на прибыль/«УСН Доходы–Расходы»․

Пошаговая инструкция по заключению договора в 2025 году

1. Получить выписку ЕГРН: убедиться в отсутствии залога, ареста, ограничений․
2. Согласовать ВРИ и акт разграничения зон ответственности․
3. Зафиксировать в договоре:
   • точные GPS-координаты границ;
   • условия пролонгации (автоматическое продление, 30-дневное уведомление);
   • индекс ежегодной корректировки арендной платы (например, коэффициент 1,05)․
4. Подписать договор простой письменной формы; скан хранить в электронном виде․
5. Если передаётся капитальное строение, оформить акт приёма-передачи (форма № ОС-1)․
6. Внести сведения в бухгалтерский учёт согласно таблице п․ 4–5․

Ключевая мысль: 11-месячный договор с пролонгацией — это гибкий и быстрый инструмент, но только при условии заранее прописанной процедуры продления и прозрачного бухгалтерского учёта․