В российском праве существует особый порядок аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственность на которую не разграничена. Такие участки находятся в управлении государственных органов, а их правовой режим отличается от аренды земельных участков, находящихся в частной или муниципальной собственности. В статье рассмотрены нормативно‑правовая база, порядок заключения и регистрации договора, права и обязанности сторон, а также особенности прекращения аренды.

Что означает «государственная собственность, собственность на которую не разграничена»?

Термин «не разграничена» (или «неразграниченная») относится к земельным участкам, которые находятся в общей государственной собственности и не принадлежат какому‑то конкретному государственному субъекту (федерации, субъекту РФ, муниципальному образованию). Такие участки находятся в управлении федеральных органов (например, Министерства обороны, Министерства транспорта, Росгеологии и др.) и могут быть использованы в интересах государства.

• Примеры: территории военных баз, аэродромов, железнодорожных путей, объектов природоохранного значения.
• Для их аренды требуется соблюдение специальных процедур, описанных в Законодательстве о земельных отношениях (ЗК РФ) и в нормативных актах соответствующего федерального органа.

Нормативно‑правовая база

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – общие положения о договоре аренды (ст. 606–616).
2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости» – порядок внесения договора аренды в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
3. Закон РФ «О землеустройстве» и Закон РФ «О государственном регулировании аренды земельных участков» – определяют порядок предоставления земельных участков в аренду.
4. Статья 39.6 Закона «О государственном регулировании аренды земельных участков» (ЗК РФ) – «предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной собственности, не разграниченной между субъектами РФ».
5. Постановления Правительства РФ и приказы федеральных органов (Минэкономразвития, Минкомсвязи, Минтранс и др.) – детализируют порядок проведения аукционов, конкурсных процедур и пр.

Особенности заключения договора аренды

Для земельных участков, находящихся в неразграниченной государственной собственности, процесс заключения договора имеет несколько отличий от обычной аренды:

• Отсутствие торговой процедуры. По п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ аренда может осуществляться без проведения торгов, если участок находится в государственной собственности, не разграниченной между субъектами РФ.
• Согласование с уполномоченным федеральным органом. Договор заключается только после получения согласия органа, владеющего земельным участком (например, Минобороны, Росжелдор).
• Титульный документ. В качестве основания для аренды используется решение о предоставлении земельного участка в аренду, издаваемое уполномоченным органом.
• Срок аренды. Максимальный срок аренды для земель, находящихся в государственной собственности, не разграниченной, обычно не превышает 49 лет (может быть продлен в случае особых условий). Срок указывается в договоре и в решении о предоставлении.

Права и обязанности сторон

Права арендодателя (государственного органа)

• Получать арендную плату в сроки и размере, установленные договором.
• Контролировать соблюдение условий эксплуатации участка (вид использования, охрана окружающей среды).
• Инициировать досрочное прекращение договора в случае нарушения условий аренды арендатором.

Права арендатора

• Осуществлять использование земельного участка в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре.
• Получать доступ к инженерным сетям, коммуникациям, если они предусмотрены договором.
• Пользоваться правом субаренды (если это явно разрешено в договоре).

Обязанности арендодателя

• Предоставить арендатору участок в состоянии, пригодном для использования по назначению.
• Обеспечить юридическую чистоту прав на землю (отсутствие обременений, ограничений).
• В случае изменения целевого назначения земельного участка – согласовать с арендатором возможные изменения условий аренды.

Обязанности арендатора

• Своевременно уплачивать арендную плату и иные обязательные платежи (коммунальные, налоговые).
• Соблюдать условия целевого использования и нормы охраны окружающей среды.
• Не допускать ухудшения состояния участка, проводить текущий ремонт и поддерживать его в надлежащем виде.
• Своевременно информировать арендодателя о планируемых изменениях в использовании или о возникновении обстоятельств, влияющих на исполнение договора.

Порядок регистрации договора аренды

Для придания договору юридической силы в отношении третьих лиц необходимо его зарегистрировать в ЕГРН. Процедура выглядит следующим образом:

1. Подготовка полного пакета документов:
   • Договор аренды (подписанный обеими сторонами).
   • Решение уполномоченного федерального органа о предоставлении участка в аренду;
   • Кадастровый паспорт участка.
   • Согласие органов, ответственных за охрану окружающей среды (при необходимости).
2. Подача документов в Многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав в Росреестре.
3. Оплата государственной пошлины (по состоянию на 2026 год – 3 % от стоимости аренды за первый год, но не менее 4 000 рублей).
4. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей регистрацию договора.

Стоимость аренды и порядок оплаты

Арендная плата за земельные участки в государственной собственности, не разграниченной, определяется в соответствии с:

• Решением уполномоченного органа (может быть фиксированная ставка или процент от рыночной стоимости).
• Тарифами, установленными Правительством РФ (например, ставки за аренду земли сельскохозяйственного назначения, под аренду для строительства и т.д.).

Оплата производится:

1. Ежегодно, в сроки, указанные в договоре (обычно – до 31 декабря каждого года).
2. Безналичным способом (на расчетный счет арендодателя) – такой порядок обязателен по требованиям Федерального закона «О противодействии коррупции».
3. С учетом индексации – ежегодная корректировка может осуществляться в соответствии с инфляцией или изменением рыночных условий, если это предусмотрено договором.

Прекращение и расторжение договора

Договор аренды может быть прекращен по нескольким основаниям:

• Истечение срока аренды. По окончании установленного срока договор автоматически прекращается, если не достигнуто соглашение о продлении.
• Согласие сторон. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию, оформленному дополнительным соглашением.
• Одностороннее расторжение арендодателем:
  • В случае нарушения арендатором условий договора (неуплата арендной платы, изменение целевого назначения без согласования и др.).
  • При необходимости изъятия земельного участка в интересах государства (например, строительство объектов федерального значения).
• Одностороннее расторжение арендатором:
  • При невозможности использования участка в соответствии с целевым назначением.
  • В случае форс-мажорных обстоятельств, подтвержденных судебным решением.

Для официального прекращения договора необходимо оформить акт приема‑передачи земельного участка и, при необходимости, провести регистрацию прекращения в ЕГРН.

Налогообложение

Арендатор обязан уплачивать налоги, связанные с арендой земельного участка:

• Налог на имущество организаций (если арендатор – юридическое лицо) – в размере, установленном Налоговым кодексом РФ.
• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – если арендатор – физическое лицо, получающее доход от аренды.
• Платежи за земельный налог (если таковой предусмотрен региональными нормативными актами). Для земель, находящихся в государственной собственности, налог обычно не взимается, но это зависит от регионального законодательства.

Практические рекомендации арендатору

1. Тщательно изучить решение о предоставлении участка в аренду – убедиться, что в нем указаны все ограничения и условия.
2. Провести правовую экспертизу договора – привлечь юриста, специализирующегося на земельных отношениях.
3. Уточнить требования к целевому использованию участка и наличие необходимых разрешений (строительные, экологические).
4. Собрать полный пакет документов для регистрации заранее, чтобы избежать задержек в Росреестре.
5. Вести регулярный учет уплаченной арендной платы и сохранять подтверждающие документы (квитанции, банковские выписки).
6. При планировании изменения целевого назначения – согласовать его с арендодателем и получить соответствующее дополнительное соглашение.
7. Следить за сроками действия договора и заранее готовить документы для продления, если требуется.

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности, не разграниченной между субъектами РФ, представляет собой особый правовой режим, регулируемый как общим гражданским законодательством, так и специфическими нормами ЗК РФ. Ключевые аспекты, которые необходимо учитывать при заключении и исполнении такого договора, включают:

• Отсутствие обязательной торговой процедуры – аренда может быть предоставлена напрямую уполномоченным федеральным органом.
• Необходимость получения и приведения в порядок решения о предоставлении участка в аренду.
• Тщательная регистрация договора в ЕГРН для обеспечения правовой защиты;
• Соблюдение условий целевого использования и своевременная уплата арендной платы.
• Понимание механизмов расторжения и возможности продления договора.

Соблюдая перечисленные требования и рекомендации, арендатор сможет эффективно использовать земельный ресурс, а арендодатель – обеспечить сохранность и целевое назначение государственной собственности.

Дата публикации: