Аренда недвижимости, совмещающая в себе помещение (здание) и прилегающий к нему земельный участок, – один из самых распространённых видов сделок в коммерческой и жилой сфере. Правильно оформленный договор аренды здания с земельным участком защищает интересы обеих сторон, минимизирует риски и упрощает последующее взаимодействие.

Что такое договор аренды здания с земельным участком?

Это гражданско‑правовой документ, в котором арендодатель (собственник здания и/или земельного участка) предоставляет арендатору право пользования этими объектами за определённую плату и на установленный срок. Договор регулируется главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и, при наличии государственных или муниципальных земель, статьёй 39.8 Земельного кодекса РФ.

Кому может быть заключён такой договор?

• Юридическим лицам – компаниям, фирмам, организациям.
• Физическим лицам – частным предпринимателям, владельцам малого бизнеса.
• Комбинациям «юридическое лицо – физическое лицо».

Важно, чтобы у арендодателя были законные основания на владение и распоряжение как зданием, так и земельным участком (право собственности, долгосрочное арендуемое право, договор безвозмездного пользования и т.д.).

Основные законодательные нормы

1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – главы 34, 35 (аренда).
2. Земельный кодекс РФ – статья 39.8 (особенности аренды земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности).
3. Налоговый кодекс РФ – порядок налогообложения арендных платежей.
4. Региональные нормативные акты (например, постановления Правительства РФ от 01.02.95 № 96, регулирующие формы списка арендодателей).

Структура типового договора

Шапка документа

В шапке указываются полные наименования сторон, их реквизиты (ИНН, ОГРН, адреса, банковские реквизиты), а также название договора («Договор аренды здания с земельным участком»).

Предмет договора

Точное описание объектов аренды, включая:

• Адрес здания, кадастровый номер, площадь, назначение (офис, склад, торговый центр и т.п.).
• Кадастровый номер земельного участка, площадь, целевое назначение, наличие разрешения на строительство/эксплуатацию.
• Перечень помещений, которые входят в аренду (например, отдельные офисы, технические помещения);

Срок аренды

Определяется в календарных годах или месяцах. Для государственных и муниципальных земель срок не может быть менее 3 и более 10 лет (статья 39.8 ЗК РФ).

Арендная плата

Содержит детали расчёта и порядок уплаты:

• Базовая ставка (руб./м²) за здание.
• Ставка за пользование земельным участком (может быть отдельной или включённой в общую арендную плату).
• Периодичность платежей (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).
• Порядок индексации (обычно привязывается к инфляции или индексу ДМП).

Права и обязанности сторон

Арендодателя:

• Обеспечить арендатору беспрепятственное пользование объектами.
• Проводить капитальный ремонт (если иное не предусмотрено).
• Своевременно передавать необходимые документы (техпаспорт, свидетельство о праве собственности, согласования).

Арендатора:

• Своевременно вносить арендную плату.
• Содержать помещение и земельный участок в надлежащем состоянии, производить текущий ремонт.
• Не менять назначение объекта без согласия арендодателя.
• Соблюдать нормы охраны труда, пожарной безопасности и др;

Ответственность сторон

Штрафы за просрочку платежей, возмещение убытков, право досрочного расторжения при нарушениях и т.д.

Порядок расторжения и возврата объектов

Условия досрочного расторжения (по соглашению, в одностороннем порядке при нарушении, по истечении срока). Порядок сдачи‑приёма, составление акта возврата, компенсация за улучшения.

Прочие условия

• Страхование здания и земельного участка.
• Переуступка прав аренды и субаренда.
• Форс-мажор.
• Урегулирование споров (арбитражный суд, переговоры).

Как правильно оформить договор: пошаговая инструкция

1. Подготовка документов – выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, согласования на изменение назначения (если требуется).
2. Определение стоимости аренды – рыночный анализ, согласование индексации.
3. Согласование сроков – учитывается срок аренды земельного участка (3‑10 лет для гос/муниципальных земель).
4. Подготовка проекта договора – можно воспользоваться готовыми образцами (см. ниже) и адаптировать под конкретные условия.
5. Экспертный обзор – юридическая проверка проекта (особенно важна при аренде государственных земель).
6. Подписание – обе стороны подписывают оригиналы, один экземпляр хранится у арендодателя, второй – у арендатора.
7. Регистрация (по необходимости) – если арендодатель – государственный орган, договор подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Пример типового договора (выдержка)

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЯ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
г. ____________ "___" ___________ 20__

____________________________________,
именуемый в дальнейшем "Арендодатель",
в лице ______________________,
действующего на основании __________________,
с одной стороны, и
____________________________________,
именуемый в дальнейшем "Арендатор",
в лице ______________________,
действующего на основании __________________,
с другой стороны, совместно именуемые "Стороны",
заключили настоящий Договор о нижеследующем:

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду:
 а) здание, расположенное по адресу: ____________, кадастровый номер _________,
 общая площадь – _____ м², назначение – ____________;
 б) земельный участок, кадастровый номер _________, площадь – _____ м²,
 целевое назначение – ____________.

СРОК АРЕНДЫ
Срок аренды составляет _____ (_____) лет, начиная с "___" _______ 20__ г. и до "___" _______ 20__ г.

АРЕНДНАЯ ПЛАТА
Арендная плата за здание составляет _____ руб./м² в месяц, за земельный участок – _____ руб./м² в месяц.
Общая ежемесячная сумма к оплате составляет _____ руб.
Платёж производится не позднее 5 (пяти) рабочих дней каждого месяца на расчётный счёт Арендодателя __________________.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
Арендодатель обязуется:
 ⎻ предоставить Арендатору документы, подтверждающие право собственности;
 ⎻ обеспечить беспрепятственный доступ к объектам.
Арендатор обязуется:
 ⸺ использовать объект в соответствии с его назначением;
 ⎻ своевременно вносить арендную плату;
 ⸺ проводить текущий ремонт и поддерживать объект в надлежащем состоянии.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
За просрочку платежа Арендатор уплачивает штраф в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон, а также в одностороннем порядке в случае нарушения условий договора.

ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
Все споры, возникающие из настоящего Договора, решаются в арбитражном суде ____________.

РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Арендодатель: ______________________________________
Арендатор: ______________________________________

Подписи:
_____________________/Арендодатель/
_____________________/Арендатор/

На что обратить особое внимание?

• Кадастровые данные – проверьте совпадение номеров в договоре и в выписке из ЕГРН.
• Согласования на изменение назначения – если планируется переоборудование, необходимо получить разрешения органов местного самоуправления.
• Индексация арендной платы – фиксируйте формулу в договоре, чтобы избежать разногласий.
• Страхование – часто арендодатель требует, чтобы арендатор застраховал имущество от рисков (пожар, стихийные бедствия).
• Субаренда и переуступка – включите пункт, разрешающий или запрещающий эти возможности.
• Финансовые гарантии – депозиты, банковские гарантии, поручительства могут защитить от неуплаты.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли арендовать только здание, а землю оставить у арендодателя?

Да, такой вариант возможен, но в договоре необходимо чётко указать, что арендатор получает лишь право пользования зданием, а земля остаётся в собственности арендодателя. При этом следует прописать условия доступа к земле (например, для обслуживания инженерных сетей).

Что делать, если арендодатель хочет продать объект во время аренды?

Продажа не прекращает действия действующего договора аренды. Новый собственник наследует обязательства арендодателя. При этом рекомендуется включить в договор пункт о праве преимущественной покупки для арендатора.

Как оформляется аренда земельного участка, находящегося в государственной собственности?

Требуется согласование с органом, владеющим землей (например, Департамент жилищной политики). Договор должен соответствовать требованиям статьи 39.8 ЗК РФ, срок аренды – от 3 до 10 лет, а также необходимо предоставить публичный конкурсный документ.

Какие налоги уплачивает арендатор?

Арендатор уплачивает налог на прибыль (для юридических лиц) или налог на доходы физических лиц (для ИП/физ. лиц), а также НДС, если арендодатель является плательщиком НДС. Арендодатель, в свою очередь, уплачивает налог на имущество и, при необходимости, налог на доходы от аренды.

Договор аренды здания с земельным участком – сложный, но крайне важный документ. Его правильное составление позволяет избежать юридических конфликтов, обеспечить предсказуемость финансовых потоков и сохранить целостность арендованного имущества. При подготовке договора рекомендуется привлекать квалифицированных юристов, особенно если в сделке участвуют государственные или муниципальные земли.

Помните: каждый случай уникален, поэтому шаблон договора – лишь отправная точка. Окончательная редакция должна учитывать конкретные условия сделки, требования местного законодательства и интересы обеих сторон.

Дата публикации: