Может ли самозанятый сдавать нежилое помещение?

• Нет — если речь идёт именно о договоре аренды нежилого помещения. Согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ-422, самозанятый вправе передать в пользование только жилое помещение по договору найма жилья.
• Да — если самозанятый дополнительно зарегистрируется в статусе ИП. Тогда он заключает обычный договор аренды и платит налоги в рамках выбранного режима.
• ИП может сдавать нежилые объекты без ограничений, но обязан вести учёт и уплачивать налоги в зависимости от режима (УСН, ПСН, ОСНО и др.).

Кто платит НДФЛ: ИП или самозанятый-арендатор?

Если арендодатель — физлицо без статуса ИП, то все налоговые обязательства по НДФЛ (13%) берёт на себя арендатор-ИП. ИП должен:

1. До 15 числа месяца, следующего за кварталом, подать в ИФНС калькуляцию НДФЛ.
2. До 28 числа того же месяца перечислить налог в бюджет.
3. Выдать арендодателю справку 2-НДФЛ.

Какие документы запросить у арендодателя перед подписанием

• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН не старше 5 дней).
• Паспорт — проверка личности.
• Разрешение органов опеки, если доля собственности принадлежит несовершеннолетним.
• Разрешение третьих лиц, если объект находится в залоге или под ипотекой.

Краткий чек-лист по заключению договора

1. Форма договора — только письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
2. Срок — для краткосрочной аренды до 1 года регистрация в Росреестре не требуется.
3. Существенные условия: объект, площадь, цена, порядок оплаты, срок действия.
4. Оплата коммунальных услуг — прописать, кто и как оплачивает.
5. Залог (депозит) — фиксируем сумму и условия возврата.

Образец договора аренды нежилого помещения между ИП и самозанятым

(Ниже приведён упрощённый шаблон, который можно копировать и подставлять свои данные.)

<h3>ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ____</h3>

<p>
 <b>г. Москва</b> <u>"19" апреля 2026 г.</u>
</p>

<p>
 <strong>Индивидуальный предприниматель Иванов Иван Иванович</strong>,
 ОГРНИП 316770000123456, ИНН 770123456789, действующий на основании Свидетельства о регистрации ИП,
 именуемый в дальнейшем <b>"Арендодатель"</b>, с одной стороны, и
</p>

<p>
 <strong>Петров Петр Петрович</strong>, являющийся налогоплательщиком налога на профессиональный доход,
 ИНН 770987654321, именуемый в дальнейшем <b>"Арендатор"</b>, с другой стороны,
</p>

<p>вместе именуемые <b>"Стороны"</b>, заключили настоящий договор о нижеследующем:</p>

<ol>
 <li>
 <b>Предмет договора</b>
 <br>1.1. Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование
 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, офис 5,
 общей площадью 30 кв.м.
 </li>

 <li>
 <b>Срок аренды</b>
 <br>2.1. Договор заключён на срок с "01" мая 2026 г. по "30" апреля 2027 г.
 </li>
 <li>
 <b>Арендная плата</b>
 <br>3.1. Арендатор ежемесячно оплачивает 25 000 (Двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек,
 не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчётным.
 <br>3.2. Депозит (залог) — 25 000 рублей вносится при подписании настоящего договора.
 </li>

 <li>
 <b>Обязанности сторон</b>
 <br>4.1. Арендодатель обязан:
 <ul>
 <li>предоставить помещение в надлежащем состоянии;</li>
 <li>обеспечить беспрепятственный доступ.</li>
 </ul>
 4.2. Арендатор обязан:
 <ul>
 <li>своевременно вносить плату;</li>
 <li>использовать помещение по назначению.</li>
 </ul>
 </li>

 <li>
 <b>Особые условия</b>
 <br>5.1. Арендатор, являющийся самозанятым, подтверждает, что использует помещение в рамках
 осуществления своей профдеятельности и самостоятельно уплачивает налог на профессиональный доход.
 </li>
 <li>
 <b>Расторжение</b>
 <br>6.1. Досрочное расторжение возможно по соглашению сторон либо в судебном порядке
 при существенном нарушении условий договора.
 </li>

 <li>
 <b>Реквизиты и подписи сторон</b>
 <br>
 <table border="1" cellpadding="5" cellspacing="0">
 <tr>
 <th>Арендодатель (ИП Иванов И.И.)</th>
 <th>Арендатор (Петров П.П.)</th>
 </tr>
 <tr>
 <td>ИНН 770123456789<br>ОГРНИП 316770000123456<br>Р/с 40###-###-####4567890<br>в АО "Альфа-Банк", г. Москва</td>
 <td>ИНН 770987654321<br>Карта: 2202 20* * 1234<br>тел. +7 -99 123-45-67</td>
 </tr>
 <tr>
 <td>Подпись: _____________ /Иванов И.И./</td>
 <td>Подпись: _____________ /Петров П.П./</td>
 </tr>
 </table>
 </li>
</ol>

Что делать после подписания

• ИП-арендатору сформировать калькуляцию НДФЛ, если арендодатель — физлицо без ИП.
• Самозанятому арендатору указать расходы в приложении «Мой налог».
• Сторонам рекомендуеться заверить договор у нотариуса при сумме сделки ≥ 10 млн руб. (ст. 163.1 ГК РФ).

Где скачать актуальные бланки

• Скачать в FreshDoc
• КонсультантПлюс, форма 2026

Ограничение ответственности: материал подготовлен для информационных целей и не является официальной консультацией.
Перед подписанием проконсультируйтесь с квалифицированным юристом.