Расширение розничного бизнеса нередко приводит к необходимости совместного использования торговых площадей. Ниже разберёмся, как правильно оформить договор аренды нежилого помещения с двумя арендаторами, избежать конфликтов и оптимизировать налоги.

Почему возникает схема «один собственник — два арендатора»

• Экономия на аренде: розничные компании делят крупные торговые залы и складские блоки, чтобы снизить расходы.
• Кросс-маркетинг: смежные магазины (например, кофейня и кондитерская) увеличивают трафик друг друга.
• Гибкое расширение: стартап арендует часть помещения, а при росте может выкупить долю у «соседа».

Три основные модели оформления

Смежные доли: один договор, распределение метров

Собственник заключает единый договор, в котором:

1. Чётко указаны площади и границы каждого арендатора (приложить план-схему).
2. Раздельно прописаны арендная ставка и индексация для каждой доли.
3. Установлен порядок разделения коммунальных услуг по счётчикам или пропорции площади.

Плюсы: легко контролировать общие зоны, меньше бумаг.
Минусы: один арендатор может «затормозить» подписание доп. соглашений (например, перепланировку).

Два самостоятельных договора на одно и то же помещение

Каждый арендатор получает свой оригинальный договор, но в реестре ЕГРН будет две записи об аренде единого объекта. Необходимо:

• согласовать графики работы и правила прохода через зоны друг друга;
• внести оговорку о порядке пользования общими входами, пожарными выходами, санузлами.

Важно: при банкротстве одного арендатора его доля не затрагивает права второго. Однако собственнику придётся вести двойной документооборот.

Субаренда: один арендатор «отдаёт» часть второму

Первый арендатор согласовывает с собственником субаренду доли (ст. 615 ГК РФ). Это позволяет:

• быстро «подселить» партнёра без участия собственника;
• обойти ограничения по долгам второго арендатора: претензии к основному договору предъявляют только к первому арендатору.

Требуется: письменное согласие собственника и уведомление ФНС о появлении субарендатора (если площадь > 20 % от общего объекта).

Ключевые пункты договора

Налоги и бухгалтерия при двух арендаторах

Упрощённая система (УСН 15 %)

Каждый арендатор может включить в расходы:

• Ежемесячную арендную плату — проводка Д 20 (44) К 76.
• Вступительный взнос (key money) — равномерно в течение срока договора (подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Общая система (ОСНО)

Если арендодатель — юрлицо на ОСНО, он выставляет НДС 20 % каждому арендатору отдельно. Арендаторы принимают НДС к вычету (при условии ведения деятельности, облагаемой НДС).

Примеры из практики

Кейс 1: «Две кофейни в торговом центре»

Арендодатель заключил единый договор, где арендаторы делят 120 м² (60/60). В 2026 г. одна из сетей захотела расшириться до 80 м². В договоре был пункт о преимущественном праве выкупа 20 м² у второй стороны по рыночной цене. Сделка завершилась за 3 недели без расторжения основного договора.

Кейс 2: «Склад + офис»

Владелец склада 1000 м² использует модель двух договоров. Складской оператор платит 300 000 ₽/мес., офисный арендатор — 70 000 ₽/мес. В договорах прописано, что офисный вход оборудован отдельной дверью и не пересекается с зоной погрузки. Таким образом, у каждого арендатора свои ключи, свои пропуска, свои счётчики.

Чек-лист при подписании

• Проверить ЕГРН: нет ли залога или ареста помещения.
• Согласовать план-схему долей и приложить к договору.
• Проверить кадастровый паспорт: класс помещения «нежилое».
• Уточнить, включён ли НДС в ставку и кто оплачивает коммуналку.
• Получить заверенный у нотариуса договор или подписать в простой письменной форме (если срок более 1 года).

Модель «два арендатора — одно нежилое помещение» полностью легальна, если:

1. у каждого участника чётко прописаны права и обязанности;
2. соблюдены налоговые нюансы (учёт key money, разделение счётчиков);
3. есть резервный алгоритм выхода из доли или расторжения договора.

Перед подписанием рекомендуем бесплатно оценить рыночную стоимость аренды на сайте Realtor.com или в крупных российских агрегаторах (ЦИАН, Домклик), чтобы арендная ставка была не ниже рыночной и не вызвала претензий ФНС.