В чём разница между «арендой» и «наёмом»?

Гражданский кодекс РФ разделяет два понятия:

• Наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) — когда сдаётся квартира или дом, и стороны обе — физлица.
• Аренда (гл. 34 ГК РФ), чаще используется, если одна из сторон — юрлицо или объект не является жилым фондом.

На практике слова часто путают; для «дома у гражданина» допустимо название «договор найма жилого дома», но в быту говорят «аренда».

В каких случаях договор подлежит госрегистрации?

С 2024 г. правило простое:

• Если срок аренды ≥ 1 год, договор обязательно регистрируется в Росреестре через МФЦ/«Госуслуги».
• При сроке менее 11 месяцев регистрация не требуется, но документ всё равно должен быть письменным.

Какие документы нужны для заключения договора

Обязательные реквизиты и структура договора

Шапка документа

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ДОМА № 05/26
г. Москва 19 апреля 2026 г.

Стороны договора

• Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 123456, 127000, Москва, ул. Примерная, д. 10.
• Арендатор: Петров Петр Петрович, паспорт 77 88 987654, 123456, Москва, ул. Образцова, д. 20.

Предмет договора

Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование жилой дом общей площадью 150 м², расположенный по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Лесная, д. 5, с кадастровым номером 77:04:0004010:123.

Срок и порядок передачи

1. Срок найма: с 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. (11 месяцев).
2. Акт приёма-передачи подписывается в день заезда и является неотъемлемой частью договора.

Арендная плата и коммунальные услуги

• Фиксированная ставка: 80 000 ₽ в месяц.
• Коммунальные платежи (электричество, газ, вода, вывоз ТКО) оплачивает Арендатор по фактическим счетам.
• Задаток (ст. 381 ГК РФ): 80 000 ₽ — перечисляется за 5 дней до заселения и засчитывается в счёт последнего месяца.

Права и обязанности сторон

Арендодатель обязуется:

• Содержать дом и инженерные системы в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями РСФСР (действующая редакция).
• Обеспечивать бесперебойное предоставление коммунальных и иных услуг.
• Проводить капитальный ремонт (кровля, фундамент, инженерные сети).

Арендатор обязуется:

• Использовать жилой дом исключительно по назначению (проживание граждан).
• Своевременно оплачивать аренду и коммунальные услуги.
• Не производить перепланировку без письменного согласия Арендодателя.
• Возвращать дом в том же состоянии с учётом нормального износа.

Неустойка и ответственность

При просрочке платежа — 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки. Взыскание возможно через суд (ст. 395, 614 ГК РФ).

Условия расторжения

• Арендатор может досрочно расторгнуть договор, предупредив за 1 месяц письменно.
• Арендодатель — при систематической просрочке платежей (≥ 2 раз подряд) или существенном нарушении правил эксплуатации.

Заключительные положения

Юридические адреса и реквизиты, подписи сторон, приложения (акт приёма-передачи, опись мебели, счётчики).

Акт приёма-передачи (образец фрагмента)

 АКТ № 1
 01 мая 2026 г. Арендодатель передал, Арендатор принял:
 • газовая плита «GEFEST» – исправна;
 • счётчик ГВС – показания 00045 м³;
 • ключей комплект: 2 входные + 1 гараж.
 Претензий к состоянию объектов стороны не имеют.
 Подписи: __________/Иванов/ __________/Петров/

Частые ошибки и советы юриста

1. Не заверяйте договор у нотариуса, если срок < 1 год, это лишние расходы.
2. Обязательно прописывайте валюту платежа. При колебании курса добавьте фразу: «Сумма фиксирована в рублях, пересчёту не подлежит».
3. Делайте фото/видео осмотра при заезде и выезде, пригодится при спорах о залоге.
4. Укажите количество проживающих. Это важно для налоговой и управляющей компании.
5. Отдельно пропишите условия аренды с домашними животными, если планируются.

Скачать готовый шаблон

Скачать бланк в формате Word (.docx)
Скачать образец в формате PDF (.pdf)

Пошаговая инструкция подачи на регистрацию (если срок ≥ 1 год)

1. Подготовьте 3 экземпляра договора + акт приёма-передачи.
2. Оплатите госпошлину 2 000 ₽ (плательщик — Арендодатель).
3. Запишитесь в МФЦ/«Госуслуги» → «Регистрация договоров найма».
4. Получите отметку в ЕГРН через 3–7 рабочих дней.

Полезные ресурсы

• Шаблоны Яндекс.Аренда
• Консультации РБК-Недвижимость
• Госуслуги — запись на регистрацию

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
Если остались вопросы — пишите в комментарии или обращайтесь к юристу очно.