Кратко о главном
Договор аренды квартиры, где арендодатель — физическое лицо, а арендатор — компания (ООО, АО, ИП), оформляется исключительно в письменной форме и подлежит государственной регистрации только при сроке ≥ 1 год (ст. 609 ГК РФ).
Документ регулируется ст. 671–678 ГК РФ, а также ФЗ «Об ипотеке» и правилами постановки жилья на кадастровый учёт.
Когда нужен именно этот вид договора
- Фирма снимает жильё для командировочных сотрудников;
- Работодатель арендует квартиру для генерального директора;
- Компания использует квартиру как «юридический адрес» филиала (если регистрация разрешена собственником).
Основные отличия от «договора между физиками»
| Параметр | Физлицо → Физлицо | Физлицо → Юрлицо |
|---|---|---|
| Форма договора | Письменная при сроке ≥ 1 год | Обязательно письменная |
| Налоги | Арендодатель платит НДФЛ сам | Компания-арендатор удерживает 13 % НДФЛ и сдаёт в ИФНС |
| Контрагенты | ФИО паспорт | Полные реквизиты: ОГРН, ИНН, адрес, ФИО директора |
| Оплата | Наличные / карта | Безналичный расчёт на расчётный счёт собственника |
Минимальный пакет документов
- Договор аренды (2 экз. + 1 при регистрации).
- Паспорт собственника + Свидетельство о праве собственности (выписка ЕГРН).
- Учредительные документы арендатора (ОГРН, ИНН, Устав, приказ о директоре).
- Акт приёма-передачи (квартира, ключи, показания счётчиков).
- Разрешение супруга(-и) собственника, если квартира куплена в браке.
Бесплатный образец договора 2026
Ниже — сокращённый шаблон. Полную версию в формате DOCX можно скачать по ссылке в конце статьи.
ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ № ___ г. _____________ «___» __________ 2026 г. Арендодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт 45 00 №000000, выдан УВД гор. Москвы г., зарегистрирован: 123456, г. Москва, ул. Ленина, д. 1, кв. 1, ИНН 770000000000. Арендатор: ООО «Ромашка», ОГРН 1167746359849, ИНН 7701234567, юр. адрес: 123456, г. Москва, ул. Лесная, д. 10, офис 5, в лице директора Петрова А.А., действующего на основании Устава. Предмет Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру общей площадью 56 м², расположенную по адресу: г. Москва, ул. Лесная, д. 2, кв. 22. Срок Срок аренды: с «01» июня 2026 г. по «31» мая 2027 г. (12 месяцев). Арендная плата Размер: 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей в месяц НДС не облагается; Срок оплаты: до 5-го числа каждого месяца путём перечисления на расчётный счёт Иванова И.И. № 40###-###-####0000000 в АО «Альфа-Банк», к/с 30101###-###-####0593, БИК 044525593. Арендатор удерживает НДФЛ 13 % (9 100 ₽) и перечисляет налог в ИФНС не позднее следующего дня после выплаты. Залоговый депозит Арендатор вносит залог в размере 70 000 ₽, который возвращается в течение 10 банковских дней после подписания акта возврата квартиры без долгов. Обязанности сторон, расторжение, форс-мажор (…описываются условия досрочного расторжения, запрет субаренды и пр.) Регистрация Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок ≥ 1 год. Подписи сторон Арендодатель ________________ /Иванов И.И./ Арендатор ___________________ /Петров А.А., директор ООО «Ромашка»/
Три типичные ошибки
- НДФЛ «забывают»: штраф для компании 20 % от суммы налога + пени.
- Срок 11 месяцев без регистрации: при просрочке > 1 года договор считается заключённым на неопределённый срок (ст. 683 ГК).
- Оплата наличными: нарушение кассовой дисциплины (ст. 15.1 КоАП РФ) — штраф до 50 000 ₽.
Как расторгнуть договор досрочно
Основания:
• Неоплата аренды ≥ 2 месяцев;
• Использование квартиры не по целевому назначению;
• Уведомление за 30 дней письменно (ст. 687 ГК РФ).
Важно: если договор зарегистрирован в Росреестре, расторжение также требует регистрации.
Посуточная аренда с юрлицом
Для краткосрочного найма (до 1 года) формируется договор без регистрации, но обязателен журнал учёта проживающих и передача сведений в МВД в течение 3 суток (ФЗ 207-ФЗ).
Налоговая схема для компании-арендатора
- Рассчитать НДФЛ: 70 000 ₽ × 13 % = 9 100 ₽.
- Удержать 9 100 ₽ из суммы аренды и перечислить собственнику 60 900 ₽.
- До 28 числа следующего месяца сдать форму 6-НДФЛ и платёжку в ИФНС.
- Арендатор включает полную сумму 70 000 ₽ в расходы по УСН/ОСНО (пп. 11 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Где скачать актуальный бланк
📄 Скачать DOCX «Договор аренды квартиры» (юрлицо у физлица, 2026)
📄 Скачать акт приёма-передачи
📄 Excel-шаблон для расчёта и удержания НДФЛ
Чек-лист перед подписанием
Проверена выписка ЕГРН (нет обременений)
Согласование условий с супругом(-ой) собственника
Прописан порядок возврата залога
Указан точный адрес и кадастровый номер
Настроен безналичный расчёт
Добавлены штрафы за просрочку оплаты и порчу имущества