Сдача жилой недвижимости в аренду – один из самых распространённых способов получения дополнительного дохода в России. В последние годы растёт количество собственников, которые оформляются как самозанятые (по новому режиму налогообложения «Налог на профессиональный доход», НПД). Это влечёт за собой особенности заключения и оформления арендных договоров.

Кто такой самозанятый арендодатель?

Самозанятый – физическое лицо, которое получило статус плательщика налога на профессиональный доход (НПД) и может вести экономическую деятельность без регистрации ИП или ООО. Для арендодателей важны следующие характеристики:

• Годовой доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей (лимит НПД).
• Отсутствие обязательных взносов в Пенсионный фонд и ФОМС (если не добровольно).
• Налоговая ставка – 4 % при сдаче физическим лицам‑клиентам, 6 % при сдаче юридическим лицам.

Самозанятый может сдавать в аренду только те типы недвижимости, которые разрешены законодательством (жилая квартира, часть квартиры, отдельная комната). Сдача в аренду нежилых объектов (офисные помещения, склады) требует иной правовой формы.

Почему стоит заключать договор с самозанятым арендодателем?

1. Налоговая прозрачность. Операции фиксируются в приложении «Мой налог», что облегчает проверку платежей.
2. Отсутствие бухгалтерии. Нет необходимости вести бухгалтерский учёт, платить страховые взносы.
3. Гибкость условий. Самозанятый может самостоятельно определять срок аренды, размер арендной платы и порядок возврата депозита.
4. Защита прав. Официальный договор с подписью обеих сторон и регистрацией в Росреестре (по желанию) защищает интересы арендатора.

Правовые основы аренды жилья самозанятым

Ключевые нормативные акты, регулирующие данную сферу:

• Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая) – общие положения о договоре аренды.
• Федеральный закон № 230-ФЗ «О налоге на профессиональный доход» (НПД).
• Закон РФ «О защите прав потребителей» – применим, если арендатор является физическим лицом.
• Налоговый кодекс РФ – порядок уплаты налога и предоставления отчётности.

Обязательные элементы договора аренды квартиры

Для того чтобы договор был юридически корректным и защищал обе стороны, в нём необходимо указать минимум следующих пунктов:

Стороны договора

Полные ФИО, паспортные данные, ИНН (для самозанятого) и адреса регистрации.

Предмет договора

Точный адрес квартиры, её площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние (с приложением акта приёма‑передачи).

Срок аренды

Дата начала и окончания (обычно не менее 12 месяцев, но допускаются и более короткие сроки). Условия продления.

Арендная плата

• Размер ежемесячного платежа в рублях.
• Порядок и сроки оплаты (например, до 5‑го числа каждого месяца переводом на счёт).
• Ответственность за просрочку (штраф 0,1 % от суммы за каждый день).

Депозит (залог)

Сумма (обычно 1‑2 месячных арендных плат), порядок возврата, условия удержания (повреждения, задолженность).

Права и обязанности сторон

• Обязанности арендодателя: обеспечить жильё в пригодном для проживания состоянии, проводить ремонт, не препятствовать пользованию.
• Обязанности арендатора: своевременно платить, бережно относиться к имуществу, не менять целевое назначение помещения без согласия.

Порядок расторжения договора

Уведомление за 1 месяц, основания для досрочного расторжения (неуплата, нарушение правил проживания), возврат депозита.

Ответственность сторон

Штрафы, компенсация убытков, возмещение ущерба.

Прочие условия

• Запрет субаренды без согласия арендодателя.
• Условия доступа арендодателя в квартиру (для осмотра, ремонта).
• Указание, что арендодатель является самозанятым и обязуется уплачивать НПД.

Подписи сторон

Подпись арендодателя (самозанятого) и арендатора, дата подписания. При желании – печать (не обязателен).

Как оформить договор юридически?

1. Подготовка текста. Можно использовать готовый шаблон (см. ниже) и адаптировать под конкретные условия.
2. Подписание. Договор может быть подписан в бумажном виде или электронно (ЭЦП). Электронная подпись имеет ту же силу, что и ручная.
3. Регистрация в Росреестре. Необязательно, но рекомендуется, если арендодатель хочет повысить уровень защиты (особенно при длительной аренде).
4. Уведомление налоговой. Самозанятый обязан указывать доход от аренды в приложении «Мой налог» и уплачивать налог (4 % или 6 %).

Налоговые нюансы для самозанятого арендодателя

Важно помнить:

• Самозанятый не может одновременно вести ИП и НПД – если арендодатель уже зарегистрирован как ИП, он обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и страховые взносы.
• Если арендная плата превышает лимит 2,4 млн ₽, необходимо перейти на обычную систему налогообложения (УСН, ОСНО).
• Все полученные арендные платежи фиксируются в приложении «Мой налог», что упрощает проверку со стороны ФНС.

Пример типового договора аренды квартиры с самозанятым арендодателем

Договор аренды жилого помещения № ___
г. ________ "__" __________ 20__ г;

Стороны договора
Арендодатель: _______________________, паспорт: ____________, ИНН: ____________, статус: самозанятый, проживает по адресу: ______________________.
Арендатор: _______________________, паспорт: ____________, ИНН: ____________, проживает по адресу: ______________________.

Предмет договора
Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение, расположенное по адресу: ______________________, общей площадью ___ м², состоящее из ___ комнат.
Качество и состояние помещения фиксируются в Приложении №1 – Акт приёма‑передачи.

Срок аренды
Договор заключён на срок с "__" __________ 20__ г. по "__" __________ 20__ г.
По истечении срока договор может быть продлён по взаимному согласию сторон.

Арендная плата и порядок оплаты
Ежемесячная арендная плата составляет _____ (_____ ) рублей.
Платёж производится до 5‑го числа каждого месяца на банковский счёт Арендодателя: ______________________.
За просрочку платежа начисляется штраф в размере 0,1 % от суммы за каждый день просрочки.
Депозит (залог)
Арендатор передаёт Арендодателю депозит в размере _____ (_____ ) рублей.
Депозит возвращается в течение 10 дней после окончания срока аренды при условии отсутствия задолженности и повреждений.

Права и обязанности сторон
Арендодатель обязуется поддерживать помещение в пригодном для проживания состоянии.
Арендатор обязуется использовать помещение только для проживания, своевременно оплачивать аренду и соблюдать правила дома.

Порядок расторжения договора
Договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон с уведомлением за 30 календарных дней.
В случае нарушения условий договора (неуплата, порча имущества) договор может быть расторгнут немедленно.

Прочие условия
Субаренда запрещена без письменного согласия Арендодателя.
Арендодатель имеет право входить в помещение для осмотра не менее чем раз в квартал, предварительно предупредив Арендатора за 24 часа.
Арендодатель подтверждает, что является самозанятым и обязуется уплачивать налог на профессиональный доход в размере 4 % от полученной арендной платы.

Подписи сторон:
Арендодатель ______________________ Дата: "__" __________ 20__ г.
Арендатор ______________________ Дата: "__" __________ 20__ г.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Может ли самозанятый сдавать квартиру в субаренду?

Только с письменного согласия арендодателя. В договоре следует явно указать запрет или условия субаренды.

Что делать, если арендатор хочет расторгнуть договор досрочно?

Согласно пункту 7.1 договора, требуется уведомление за 30 дней. Если договор предусматривает штраф за досрочное расторжение, он подлежит уплате.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Необязательно, но регистрация повышает правовую защищённость, особенно если срок аренды превышает 12 месяцев.

Как самозанятому отразить доход от аренды в налоговой декларации?

Все операции фиксируются в приложении «Мой налог». После получения дохода система автоматически рассчитывает налог (4 % или 6 %) и списывает его с привязанного банковского счёта.

Можно ли сдавать в аренду часть квартиры?

Да, но площадь сдаваемой части должна быть указана в договоре, а арендная плата – пропорциональна её размеру.

Договор аренды квартиры с самозанятым арендодателем – это удобный и законный способ получения дохода от недвижимости без необходимости открывать ИП или ООО. Главное – правильно оформить договор, включив в него все обязательные пункты, и убедиться, что арендодатель уплачивает налог на профессиональный доход.

Соблюдая рекомендации, изложенные в этой статье, обе стороны получат юридическую защиту, а процесс аренды будет проходить без конфликтов и недоразумений.

Дата публикации: