Актуально на 2026 год. В статье приведён свежий образец договора, разобраны ключевые условия, типичные ошибки и практические советы по оформлению сделки между физическими лицами.

Что такое «аренда с последующим выкупом»

Это смешанный договор: до момента полной оплаты квартира остаётся в собственности арендодателя, а арендатор получает:

• право проживать в жилом помещении;
• обязанность регулярно платить арендную плату;
• гарантийное право выкупить квартиру в будущем за заранее оговоренную сумму.

Когда выгодно использовать

1. Нет ипотечного одобрения — банк отказал, но жильё нужно уже сейчас.
2. Накопить первоначальный взнос — часть арендных платежей идёт в зачёт будущей стоимости.
3. Сомневаешься в районе — «проживёшь» квартиру 1-3 года и точно решишь, покупать или нет.

Какие документы нужны

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН (подтверждает, что арендодатель действительно собственник).
• Кадастровый и технический паспорт квартиры.
• Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
• Согласие супруга(и) собственника (нотариально).

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа (между физлицами)

Преамбула

Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом
г. Москва 20 апреля 2026 г.

Стороны договора

Предмет договора

Арендодатель передаёт, а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру общей площадью 42 м², расположенную по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 5, кв. 1, с правом последующего выкупа.

Срок договора

Аренда заключается на 36 (тридцать шесть) календарных месяцев с 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2029 г.

Выкупная цена и порядок расчётов

• Общая выкупная цена: 7 000 000 (семь миллионов) руб.
• Аванс (зачётный взнос): 700 000 руб. — вносится в момент подписания договора и зачитывается в счёт выкупной цены.
• Ежемесячный платёж: 150 000 руб. из которых:
  • 100 000 руб. — арендная плата;
  • 50 000 руб., зачёт в счёт выкупной цены.

Права и обязанности сторон

Арендодатель

• Обязуется не продавать квартиру третьим лицам.
• Отвечает за скрытые дефекты конструкций и инженерных систем.

Арендатор

• Ежемесячно вносит платёж до 10-го числа текущего месяца на расчётный счёт: 1234 5678 9012 (Сбербанк).
• Не вправе без письменного согласия арендодателя передавать квартиру в субаренду.

Переход права собственности

После уплаты последнего ежемесячного взноса и достижения полной выкупной суммы стороны обязаны в течение 10 рабочих дней подписать передаточный акт и зарегистрировать переход права в Росреестре. Расходы на госпошлину и нотариуса оплачивает арендатор.

Расторжение и последствия

1. В случае просрочки ежемесячного платежа более 30 дней арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.
2. Возврат зачётных взносов осуществляется только в пределах суммы, превышающей просроченную арендную плату.

Подписи сторон

Как правильно зарегистрировать сделку

1. Нотариально удостоверить договор (по желанию) — снижает риски.
2. Сдать документы в МФЦ/Росреестр для постановки обременения на квартиру в пользу арендатора.
3. Получить выписку ЕГРН с отметкой об обременении.

Типовые ошибки при заключении договора

Ответы на частые вопросы

Нужно ли платить налоги?

Арендодатель платит НДФЛ 13 % с арендного дохода. Выкупная сумма облагается НДФЛ как доход от продажи недвижимости, но применяется вычет 1 000 000 руб.

Можно ли досрочно выкупить квартиру?

Да, если в договоре прописан механизм досрочного выкупа и скидка за упущенную аренду.

Что делать при разводе арендатора?

Если договор подписан одним супругом, решение остаётся за ним. Если оба — потребуется нотариальное согласие бывшего супруга на переоформление права собственности.

Договор аренды с последующим выкупом — удобный способ «выйти на собственность» без ипотеки. Главное: чёткие цифры в договоре, регистрация обременения и юридически грамотный текст. Скачайте готовый docx-шаблон и адаптируйте под свои условия.

Информация актуальна по состоянию на . Перед подписанием проконсультируйтесь с юристом.