Актуально на

Зачем нужен специальный договор?

Многие собственники квартир сдают жильё и получают пассивный доход. Однако с 2019 года в России появился налоговый статус «самозанятый»‚ который кардинально меняет правила игры. Если арендодатель зарегистрирован как самозанятый‚ а арендатор — юридическое лицо‚ договор должен учитывать:

• особенности начисления НПД (налога на профессиональный доход);
• обязанность юрлица удерживать НДФЛ не возникает;
• особый порядок сдачи отчётности в ФНС.

Пошаговая инструкция по заключению договора

Шаг 1. Проверяем статус «самозанятого»

Попросите у арендодателя:

1. Справку из приложения «Мой Налог» с QR-кодом.
2. Выписку из ЕГРИП/ЕГРЮЛ‚ где в графе «ОКВЭД» указан код 68.20.1.

Шаг 2. Определяем предмет договора

Важно: если квартира используется для проживания сотрудников юрлица‚ договор должен быть гражданско-правовым‚ а не трудовым. Иначе возникнут риски реквалификации в трудовые отношения (ст. 19.1 КоАП РФ).

Шаг 3. Фиксируем цену и сроки

• Цена: рублей без НДС (самозанятый не является плательщиком НДС).
• Индексация: максимум 1 раз в год по инфляции (ст. 614 ГК РФ).
• Срок: до 11 месяцев‚ чтобы не требовалась государственная регистрация (ст. 651 ГК РФ).

ОБРАЗЕЦ: Договор аренды жилого помещения № 14/04-2026

г. Москва
19 апреля 2026 г.

Стороны договора

Арендодатель: Иванов Иван Иванович‚ ИНН 770123456789‚ зарегистрированный в приложении «Мой Налог» как самозанятый‚ именуемый в дальнейшем «Арендодатель».
Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Строй»‚ ОГРН 1167746356789‚ ИНН 7712345678‚ юридический адрес: 123456‚ г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10.

Предмет договора

Арендодатель передаёт‚ а Арендатор принимает во временное владение и пользование квартиру № 45 общей площадью 54 м² по адресу: 123456‚ г. Москва‚ ул. Строителей‚ д. 5‚ к. 2.
Квартира предоставляется для проживания сотрудников Арендатора‚ командированных в г. Москву.
Передача осуществляется по акту приёма-передачи‚ являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

Срок аренды

Начало аренды — 01 мая 2026 г. Окончание — 30 апреля 2027 г. (11 месяцев).

Арендная плата

Размер арендной платы составляет 75 000 (семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек в месяц‚ включая коммунальные услуги.
Оплата производится по безналичному расчёту на расчётный счёт Арендодателя не позднее 5-го числа каждого месяца.
Задержка оплаты более 10 календарных дней влечёт начисление пени в размере 0‚1 % за каждый день просрочки.

Обязанности сторон

• Арендодатель:
  • передать квартиру в надлежащем состоянии;
  • оплатить налог на профессиональный доход (НПД) самостоятельно.
• Арендатор:
  • не передавать квартиру третьим лицам без письменного согласия;
  • своевременно оплачивать аренду;
  • возвратить квартиру в том же состоянии с учётом нормального износа.

Особые условия

Арендатор имеет право расторгнуть договор досрочно‚ предупредив Арендодателя за 30 календарных дней письменно.
Возврат залога в размере одного месячного платежа осуществляется в течение 3 рабочих дней после подписания акта возврата квартиры.

Подписи сторон

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1. Указание НДС в договоре

Исправление: пишем «без НДС», самозанятый не является плательщиком НДС (п. 2 ст. 2 Федерального закона «О проведении эксперимента…»).

Ошибка 2. Срок 12 месяцев и более без регистрации

Исправление: ограничиваемся 11 месяцами или подаём на госрегистрацию в Росреестр (ст. 651 ГК РФ).

Ошибка 3. Не оформляем акт приёма-передачи

Исправление: составляем двусторонний акт с описью имущества и фотографиями.

Налоговые последствия

• Самозанятый: самостоятельно перечисляет 4 % от доходов юрлица (для Москвы) или 6 % (для остальных регионов) через приложение «Мой Налог».
• Юрлицо: не является налоговым агентом‚ форма 6-НДФЛ не сдаётся.

Чек-лист перед подписанием

1. Проверили статус самозанятого в ФНС (официальный сайт).
2. Согласовали условия в письменном виде (e-mail с подтверждением).
3. Убедились‚ что в квартире нет зарегистрированных несовершеннолетних (ЕГРН).
4. Застраховали ответственность арендодателя за вред третьим лицам.
5. Сделали фото/видео квартиры при подписании акта приёма-передачи.

Грамотно составленный договор между самозанятым арендодателем и юридическим лицом минимизирует налоговые и юридические риски обеих сторон. Используйте приведённый образец как основу‚ адаптируя конкретные реквизиты под вашу ситуацию.

Юридический дисклеймер: данная статья носит информационный характер и не заменяет очную юридическую консультацию.