В последние годы в России растёт количество самозанятых граждан (согласно новому статусу «самозанятый», введённому в 2019 году). Часто такие лица сдают в аренду собственную жилую площадь, а арендатором выступает другое физическое лицо. В статье мы разберём, какие особенности имеет договор аренды квартиры в этой ситуации, какие юридические и налоговые нюансы необходимо учитывать, а также предложим образец типового договора.
Правовой статус сторон
Самозанятый
Самозанятый – физическое лицо, которое самостоятельно осуществляет деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и уплачивает налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4 % (для физических лиц) или 6 % (для юридических лиц). Самозанятый может владеть имуществом, в т.ч. квартирой, и сдавать её в аренду.
Физическое лицо‑арендатор
Арендатор – также физическое лицо, которое получает право пользования жилым помещением за оговорённую арендную плату. Для него важны вопросы защиты прав, условий расторжения и порядок оплаты.
Нормативно‑правовая база
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) – части 1 и 2, главы 34‑36 (аренда).
- Федеральный закон № 54‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (параграфы о праве собственности и аренде).
- Налоговый кодекс РФ (НК РФ) – статья 346.11 о налогообложении доходов самозанятых (НПД).
- Постановление Правительства РФ № 1087‑н от г. «Об утверждении правил ведения реестра самозанятых».
- Приказ Минфин РФ № 2н от г. «Об упрощённом порядке ведения учёта доходов самозанятых».
Особенности договора аренды, когда арендодатель – самозанятый
Обязанность указать статус самозанятого
В договоре необходимо явно указать, что арендодатель является самозанятым и что доход от аренды будет учитываться в рамках налога на профессиональный доход. Пример формулировки:
«Арендодатель, Иванов И.И., паспорт серии 45 № 123456, ИНН 1234567890, являющийся самозанятым (регистрационный номер в системе «Мой налог» 1234567890)…»
Налоговые последствия для арендодателя
- Доход от сдачи квартиры в аренду относится к доходам от «предоставления в аренду недвижимости» и облагается НПД по ставке 4 % (если арендатор – физическое лицо).
- Арендодатель обязан фиксировать полученные арендные платежи в приложении «Мой налог» в течение 5 рабочих дней после получения.
- Налог уплачивается автоматически через банковскую карту или СБП (Система быстрых платежей).
Возможность сдавать «не более 200 м²» жилой площади
Согласно правилам самозанятых, налоговый режим НПД применяется к доходам, полученным от сдачи в аренду недвижимости, если общая площадь сдаваемой жилой недвижимости не превышает 200 м². При превышении лимита необходимо регистрировать ИП или использовать обычную систему налогообложения.
Срок аренды и порядок расторжения
Стороны свободно определяют срок аренды (краткосрочный – до 1 года, долгосрочный – более 1 года). При длительном сроке рекомендуется оформить дополнительное соглашение о продлении, а также предусмотреть порядок расторжения с уведомлением за 30 дней.
Структура типового договора аренды квартиры
- Приветственная часть (наименование договора, дата и место заключения).
- Стороны договора
- Полные ФИО, паспортные данные, ИНН, статус (самозанятый/физическое лицо).
- Адреса регистрации.
- Предмет договора
- Точный адрес квартиры, её площадь, количество комнат, состояние (с указанием наличия мебели, техники).
- Срок аренды
- Дата начала и окончания, возможность продления.
- Арендная плата
- Размер ежемесячного платежа.
- Порядок и срок оплаты (например, «не позднее 5‑го числа каждого месяца на банковскую карту 4100 …»).
- Указание, что арендная плата подлежит учёту в системе НПД.
- Обязанности арендодателя
- Передать квартиру в пригодном для проживания состоянии.
- Обеспечить беспрепятственный доступ к коммунальным услугам.
- Вести учёт полученных платежей в «Мой налог».
- Обязанности арендатора
- Своевременно вносить арендную плату.
- Соблюдать правила дома, не совершать действий, нарушающих права соседей.
- Не сдавать квартиру в субаренду без письменного согласия арендодателя.
- Ответственность сторон
- Штрафы за просрочку оплаты (например, 0,1 % от суммы за каждый день просрочки).
- Компенсация ущерба, причинённого имуществу.
- Порядок расторжения договора
- Уведомление за 30 дней.
- Освобождение от арендной платы при досрочном расторжении по инициативе арендодателя (при наличии нарушений).
- Прочие условия
- Порядок передачи ключей.
- Условия возврата депозита (если он предусмотрен).
- Применимое право – законодательство РФ.
- Подписи сторон (с указанием даты).
Пошаговая инструкция по оформлению договора
- Подготовка документов
- Паспорт и ИНН обеих сторон.
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
- Скриншот/полученный номер в системе «Мой налог» (для самозанятого).
- Определение условий аренды
- Согласовать размер платы, сроки оплаты, срок аренды.
- Уточнить, будет ли депозит.
- Составление договора
- Использовать приведённый шаблон или обратиться к юристу.
- Проверить наличие всех обязательных пунктов.
- Подписание договора
- Подписать документ в двух экземплярах (или в электронном виде через сервисы Договор.ру, Сбербанк Онлайн).
- Один экземпляр остаётся у арендодателя, второй – у арендатора.
- Регистрация дохода в «Мой налог»
- После получения первой арендной платы зайти в приложение.
- Выбрать категорию «Аренда недвижимости», ввести сумму и дату.
- Подтвердить оплату налога (автоматически удерживается 4 % от полученной суммы).
- Передача квартиры
- Провести совместный осмотр, составить акт приёма‑передачи.
- Передать ключи.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?
Для аренды жилой недвижимости регистрация в Росреестре не требуется. Договор имеет юридическую силу при подписании обеими сторонами.
Обязательно ли платить налог на аренду, если арендная плата не превышает 100 000 рублей в год?
Да. Налог на профессиональный доход (НПД) взимается с любого полученного дохода, независимо от суммы. Однако если доход за год менее 2,4 млн рублей, налог всё равно будет рассчитан по ставке 4 % от фактической суммы.
Можно ли сдавать квартиру в субаренду?
Только с письменного согласия арендодателя. В противном случае субаренда считается нарушением условий договора и может привести к его расторжению.
Что будет, если арендатор не платит аренду?
Арендодатель имеет право потребовать оплату через суд, а также удержать депозит (если он был внесён) в качестве компенсации.
Как оформить возврат депозита?
После окончания срока аренды проводится совместный осмотр квартиры. При отсутствии повреждений депозит возвращается арендатору в течение 5‑10 дней банковским переводом.
Сдача квартиры в аренду между самозанятым и физическим лицом – процесс, который требует внимательного подхода к юридическим и налоговым деталям. Правильно составленный договор защищает интересы обеих сторон, а своевременный учёт доходов в системе «Мой налог» обеспечивает соблюдение налогового законодательства. Следуя рекомендациям, приведённым в этой статье, вы сможете оформить аренду без лишних рисков и проблем.
Помните: при сомнениях в правовой части договора рекомендуется проконсультироваться с юристом, а при вопросах налогообложения – с бухгалтером или специалистом службы «Мой налог».