Сдача квартиры в аренду компании-арендатору, это не только стабильный доход, но и обязанность по уплате налогов․ В данной статье мы разберем, как правильно оформить договор аренды квартиры между физическим лицом (собственником) и организацией, а также как рассчитать и уплатить НДФЛ с полученного дохода․
Кто должен уплачивать НДФЛ при аренде квартиры организацией?
Если квартира сдается физическим лицом организации, то:
- Налоговый агент — это организация-арендатор (ст․ 226 НК РФ)․
- Организация обязана:
- удержать НДФЛ из арендной платы;
- перечислить налог в бюджет не позднее следующего дня после выплаты дохода;
- отчитаться в ИФНС по форме 6-НДФЛ․
Исключение: если собственник зарегистрирован как ИП и применяет спецрежим (например, ПСН или УСН), то НДФЛ не удерживается — ИП самостоятельно платит налог по выбранной системе․
Как рассчитать НДФЛ при аренде квартиры?
Налоговая ставка зависит от статуса арендодателя:
| Статус арендодателя | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| Резидент РФ (проживает в РФ >183 дней в году) | 13% (до 5 млн руб․) или 15% (свыше 5 млн руб․) |
| Нерезидент РФ | 30% |
Пример расчета:
Ежемесячная аренда — 50 000 рублей․ НДФЛ для резидента:
50 000 × 13% = 6 500 рублей (выплачивается арендодателю 43 500 руб․)
Как оформить договор аренды?
Договор должен содержать:
- Реквизиты сторон:
- ФИО и паспортные данные собственника;
- ИНН, ОГРН и адрес организации-арендатора․
- Предмет договора: точный адрес квартиры, её кадастровый номер․
- Срок аренды: минимальный срок — 1 год (по желанию сторон может быть меньше)․
- Арендная плата: сумма, способ оплаты (безналичный расчет), дата платежа․
- Обязанности по уплате налогов:
- Организация удерживает НДФЛ;
- Арендодатель предоставляет копию паспорта и ИНН․
- Дополнительные расходы: коммунальные услуги, интернет (указываются, кто оплачивает)․
Важно! Договор подписывается в 2 экземплярах и может быть удостоверен у нотариуса (не обязательно)․
Пошаговая инструкция для арендодателя
Шаг 1: Подготовка документов
- Паспорт;
- Свидетельство о праве собственности (или ЕГРН);
- ИНН (если нет — можно получить в ИФНС)․
Шаг 2: Подписание договора
Укажите, что арендная плата указывается включая НДФЛ, чтобы избежать споров․
Шаг 3: Получение дохода
Организация переводит деньги на карту арендодателя за минусом 13% НДФЛ․
Шаг 4: Отчетность
- Арендодатель не подает декларацию 3-НДФЛ, так как налог уже удержан агентом․
- Если арендодатель, ИП на спецрежиме, то:
- уплачивает налог по УСН (6%) или ПСН (патент);
- не платит НДФЛ с аренды․
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Договор заключен с физлицом, но организация не удерживает НДФЛ | Штраф 20% от суммы неуплаченного налога (ст․ 123 НК РФ) | Подать уточненный расчет 6-НДФЛ и уплатить налог |
| Арендодатель — ИП, но организация все равно удерживает НДФЛ | Излишне удержанный налог можно вернуть по заявлению ИП | Предоставить в бухгалтерию копию патента/УСН |
Альтернатива: самостоятельная уплата НПД
Если собственник не ИП, но хочет снизить налог, можно воспользоваться режимом самозанятого (НПД):
- Ставка 4% при сдаче жилья юрлицам (если платежи идут через банк)․
- Налог рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог»․
- Но: организация-арендатор обязана проверить, что арендодатель зарегистрирован как самозанятый, иначе придется удерживать НДФЛ․
- Определить статус: физлицо / ИП / самозанятый․
- Заключить договор с указанием суммы включая налог․
- Если физлицо — убедиться, что организация удерживает НДФЛ․
- Если ИП, предоставить документы о спецрежиме․
- Хранить договор и платежные поручения минимум 4 года (на случай проверки)․
Важно! С 2026 года налоговая усиливает контроль за операциями по аренде жилья․ Любые расчеты через банк автоматически попадают в систему «АСК НДФЛ-3», поэтому скрыть доход невозможно․