Актуальный образец, правила заполнения и юридические тонкости в 2020 году
Сдача или съём жилья без оформленного договора аренды квартиры между физическими лицами в 2020 году — это риск столкнуться с неуплатой, незаконным выселением, спорами о залоге и даже судебными разбирательствами. Ниже — подробная инструкция, как составить грамотный документ, какие реквизиты обязательно прописывать и на какие нормы ГК РФ опираться;
Зачем нужен письменный договор аренды квартиры
С г. в силу Федерального закона № 218-ФЗ изменилась статья 674 ГК РФ: договор найма жилого помещения между физлицами может быть заключён устно, только если срок не превышает одного года. Однако на практике:
- без письменного документа невозможно доказать размер залога и арендной платы;
- банки и налоговые требуют договор для подтверждения легальности доходов;
- при подаче документов на регистрацию (если срок > 1 года) требуется письменная форма.
Структура договора: 9 обязательных разделов
Заголовок и преамбула
Указываются:
- город и дата заключения;
- паспортные данные сторон (Ф. И. О., серия/номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации).
Предмет договора (п. 1)
Необходимо детализировать:
- точный адрес (город, улица, дом, корпус, квартира);
- количество комнат, общая и жилая площадь;
- этаж, наличие мебели и техники (перечень прилагается отдельным Приложением № 1).
Цель аренды (п. 2)
Стандартная формулировка: «Для проживания арендатора и членов его семьи без права передачи в субаренду».
Срок (п. 3)
Оптимальный период — 11 месяцев. Это позволяет не регистрировать договор в Росреестре (ст. 26.1 Закона о регистрации недвижимости).
Передача квартиры (п. 3)
- определяется день (или «в течение 3 дней после подписания»);
- оформляется Акт приёма-передачи с описанием состояния и счётчиков.
Арендная плата и залог (п. 4-5)
| Пункт | Что прописать | Рекомендация 2020 |
|---|---|---|
| Размер аренды | сумма в рублях, способ оплаты | указать конкретное число месяца (например, «до 5-го числа») |
| Индексация | условия пересмотра | не чаще 1 раза в год, не более 7 % от инфляции |
| Залог | сумма и порядок возврата | 1 месячная ставка, возвращается в течение 10 дней после освобождения |
Коммунальные платежи (п. 6)
Разделить обязанности:
- Арендодатель: отопление, вывоз ТКО, общедомовые нужды (если квартиросъёмщик).
- Арендатор: электричество, вода (по счётчикам), интернет, телефон.
Права и обязанности сторон (п. 7-8)
Арендодатель:
- гарантирует отсутствие долгов, залогов, ареста;
- делает капитальный ремонт;
- посещает квартиру не чаще 1 раза в квартал и только с уведомлением за 24 часа.
Арендатор:
- содержит помещение в чистоте;
- немедленно сообщает о поломках;
- в случае ущерба возмещает реальные затраты.
Расторжение и споры (п. 9-10)
- Досрочное расторжение возможно:
- арендатором — при уведомлении за 1 месяц;
- арендодателем — при неоплате более 1 месяца или грубом нарушении.
- Претензионный порядок: устные переговоры → письменная претензия → суд.
Пошаговый чек-лист заполнения
- Скачайте актуальный шаблон (DOC или PDF). Источники на :
- BonteQ (актуален на )
- Pravovik24 (DOC, 50 КБ)
- Заполните паспортные данные обеих сторон.
- Внесите точный адрес и площади, приложите фотографии состояния.
- Укажите сумму, срок, дату оплаты и залог.
- Определите, кто платит какие коммунальные услуги.
- Добавьте акт приёма-передачи (можно напечатать на той же странице).
- Подпишите в 2 экземплярах, каждый стороне — свой.
Частые ошибки 2020
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Устная договорённость | Невозможно доказать размер аренды | Заключить письменный договор любой срок |
| Отсутствие акта приёма-передачи | Споры о состоянии мебели и счётчиков | Сфотографировать и описать всё в акте |
| «Залог» назван «предоплатой» | Налоговая может потребовать отчитаться как о доходе | Официально назвать «залогом» и вернуть при выезде |
| Игнорирование регистрации (если > 1 года) | Договор может быть признан незаключённым | Подать в Росреестр или уменьшить срок до 11 мес. |
Налоги и декларация для арендодателей
Начиная с 2019 г. доходы от сдачи жилья подлежат налогообложению:
- НДФЛ 13 % — если сдаёт физлицо.
- Патент 6 % — если зарегистрировались как ИП (доступен в 2020 г. в 60 регионах).
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года.
Образец фраз для быстрого вставки в договор
«Арендная плата составляет 30 000 (Тридцать тысяч) рублей 00 копеек и подлежит оплате не позднее 05 числа каждого месяца на расчётный счёт Арендодателя 40817810ХХХХХХХХХХ в ПАО «Сбербанк», ИНН 7707083893, БИК 044525225.»
«Залоговая сумма 30 000 (Тридцать тысяч) рублей вносится Арендатором при подписании настоящего Договора и возвращается в течение 10 (десяти) календарных дней после подписания Акта возврата квартиры при отсутствии задолженности и повреждений.»
Что делать, если арендатор не платит
- В день просрочки направьте письменную претензию по адресу регистрации.
- Через 7 дней подайте в ЖЭК заявление о выселении за неуплату.
- Если долг > 2 месяцев — обращайтесь в суд (ст. 687 ГК РФ).
Бесплатные шаблоны на 19 апреля 2026
- Pravovik24 — DOC, 50 КБ
- BonteQ, PDF + DOC, проверен
Важно: перед использованием шаблона внимательно сверьте сведения о сторонах, адресе и сроках. При индивидуальных условиях обратитесь к юристу.