Кратко: Общество с ограниченной ответственностью (ООО) вправе арендовать у физлица жилое помещение любой площади, в т.ч. 10 м². Регистрация такого договора в Росреестре не требуется (если срок меньше года), но обязательно нужно поставить договор на учёт в налоговой в течение 30 календарных дней после подписания.

Может ли ООО снять у частника 10 м²?

Да. Согласно ст. 421, 426 ГК РФ и ст. 35 ЖК РФ:

• физическое лицо имеет право сдавать любую часть своего жилого дома или квартиры, если это не нарушает права соседей;
• правовой статус арендатора (ООО, ИП или другое физлицо) значения не имеет;
• минимальная площадь законом не ограничена: можно сдать как 5, так и 500 м².

Обязательна ли гос. регистрация договора?

Когда регистрировать не нужно

1. Срок аренды до 1 года (ст. 651 ГК РФ + Письмо Минфина от № 03-03-06/2/66118). Такой договор считается без сделки с недвижимостью и регистрации в Росреестре не требует.
2. Наоборот, если срок 1 год и более, договор подлежит гос. регистрации в Росреестре (ст. 609, 651 ГК РФ).

Когда регистрировать обязательно

• Договор заключён на 1 год и более.
• Одновременно договор оформляется как безвозмездное пользование или включает право выкупа.

Нюанс: даже при сроке меньше года, стороны могут добровольно зарегистрировать договор в Росреестре, чтобы обезопасить права арендатора на случай смены собственника.

Налоговый учёт договора

Независимо от срока аренды и площади:

1. ООО и физлицо-арендодатель обязаны подать сведения о договоре в налоговую в течение 30 дней со дня подписания.
2. Форма сведений: № 1 (порядок утверждён Приказом ФНС России от № ЕД-7-11/903@).
3. Способ подачи: лично, по почте с уведомлением или через электронную подпись (отчётность 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, РСВ).

Какие документы нужны для заключения договора

Порядок расчётов и налоги

Арендная плата

• Указывается в рублях на месяц.
• Возможна индексация (например, по инфляции).
• Депозит (залог) можно включить отдельным пунктом.

НДФЛ и взносы

• Физлицо-арендодатель самостоятельно платит НДФЛ 13 % (если резидент) или 30 % (если нерезидент).
• ООО выступает налоговым агентом только в случае найма работников, но при аренде у гражданина не является агентом.
• Взносы в ПФР, ФСС, ФОМС не начисляются, т.к. договор аренды не трудовой.

Пример оформления

ДОГОВОР АРЕНДЫ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № 17/26
г. Москва 19 апреля 2026 г.

ООО "Ромашка", ИНН 7701234567, ОГРН 1167746123456, в лице директора Иванова И.И.,
действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Арендатор", с одной стороны,
и гражданин Петров Пётр Петрович, паспорт 45 00 123456, ИНН 772212345678, именуемый
в дальнейшем "Арендодатель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Арендодатель передаёт Арендатору во временное владение и пользование часть жилого
дома общей площадью 10 (десять) кв. м, расположенную по адресу: 123456, г. Москва,
ул. Лесная, д. 5, кв. 1, комната № 3.

Срок аренды
С 01 мая 2026 г. по 30 апреля 2027 г. включительно (11 месяцев).

Арендная плата
25 000 (двадцать пять тысяч) рублей в месяц, оплата ежемесячно до 5-го числа
следующего месяца на расчётный счёт Арендодателя.

Залог (депозит)
Арендатор перечисляет Арендодателю залог в размере одномесячной арендной платы
одновременно с первой оплатой. Залог возвращается при расторжении договора
после проверки сохранности имущества.

Ответственность сторон
За просрочку оплаты Арендатор уплачивает пени 0,1 % за каждый день просрочки.

Прочие условия
Настоящий договор не подлежит гос. регистрации, но подлежит обязательному
налоговому учёту согласно НК РФ.
...

Чек-лист: что сделать после подписания

1. Заключить договор в 2 экземплярах (у каждой стороны по одному).
2. Подписать акт приёма-передачи имущества и опись имущества (если есть мебель).
3. В течение 30 дней:
   • Физлицо сдаёт в ИФНС форма № 1 (сведения о договоре).
   • ООО отражает обязательства по аренде в бухгалтерии (счёт 76.05).
4. Если договор ≥ 1 год, подать заявление на гос. регистрацию в МФЦ/Росреестр.
5. Оплатить коммунальные услуги в сроки, указанные в договоре.

Подводим итоги

• Да, ООО может арендовать 10 м² у физлица.
• Гос. регистрация не нужна, если срок меньше года.
• Обязательный налоговый учёт — подача формы № 1 в течение 30 дней.
• Стороны самостоятельно решают вопросы НДФЛ и коммунальных платежей.