Актуально на 19 апреля 2026 г.
Содержание
- Пороговые суммы‚ не облагаемые НДФЛ
- Срок владения: 3 или 5 лет – когда налог = 0
- Льгота для многодетных семей
- Как рассчитать налог‚ если льготы не применимы
- Выбор вычета: 1 млн ₽ или «доход минус расходы»
- Что ждёт нас в 2026 году: законопроект о 2 млн ₽
- Чек-лист «Как не платить лишнего»
Пороговые суммы‚ не облагаемые НДФЛ
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1‚ 220) установил следующие безусловные пороги‚ при которых НДФЛ 13 % не начисляется:
| Условие | Максимальная сумма‚ свободная от налога | Комментарий |
|---|---|---|
| Цена продажи ≤ цены покупки | Любая‚ но не выше фактической покупки | Документально подтверждаемая разница |
| Единовременный вычет при продаже | 1 000 000 ₽ | Действует на любой объект недвижимости |
| Многодетная семья (≥3 детей) | Любая сумма | Дополнительное освобождение от НДФЛ |
Срок владения: 3 или 5 лет – когда налог = 0
Базовое правило. Если квартира находилась в собственности более 5 лет‚ доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ.
Сокращённый срок 3 года применяется‚ если хотя бы одно из условий выполнено:
- жильё получено по наследству или договору дарения от близких родственников;
- квартира была приватизирована;
- квартира получена по договору пожизненного содержания.
Льгота для многодетных семей
С 2022 года действует частная норма: если в семье три и более детей‚ продажа любого имущества (в т.ч. квартиры) не облагается НДФЛ независимо от срока владения. Подтверждение — свидетельства о рождении + справка из ЗАГС/МФЦ.
Как рассчитать налог‚ если льготы не применимы
Шаг 1. Определите налогооблагаемую базу
База = Цена продажи – льгота/вычет
Шаг 2. Умножьте на 13 %
НДФЛ = База × 0‚13
Пример 1
Квартира продана за 4 300 000 ₽‚ куплена ранее за 3 600 000 ₽‚ срок владения, 4 года.
- Вычет «доход минус расходы»: 4 300 000 – 3 600 000 = 700 000 ₽.
- НДФЛ = 700 000 × 0‚13 = 91 000 ₽.
Пример 2
Квартира продана за 950 000 ₽‚ документов о покупке нет. Применяем вычет 1 000 000 ₽ → база отрицательная‚ налог = 0 ₽.
Выбор вычета: 1 млн ₽ или «доход минус расходы»
| Что выгоднее | Когда применять |
|---|---|
| Вычет 1 млн ₽ | Продажная цена невелика (<1‚5–2 млн ₽) либо нет документов о покупке |
| «Доход минус расходы» | Цена покупки высокая и подтверждена ДКП‚ чеками‚ выпиской из ЕГРН |
Что ждёт нас в 2026 году: законопроект о 2 млн ₽
19 апреля 2026 г. парламентарий Леонид Слуцкий направил в Правительство РФ законопроект‚ предусматривающий увеличение безусловного вычета с 1 млн до 2 млн рублей.
Если документ будет принят‚ выгода вырастет вдвое: продавая квартиру за 2 млн ₽ или дешевле‚ можно будет вообще не платить НДФЛ даже при отсутствии документов о покупке.
Чек-лист «Как не платить лишнего»
- Проверьте срок владения в выписке ЕГРН.
- Убедитесь‚ что вы — многодетная семья (если да — соберите свидетельства).
- Сравните цену продажи и цену покупки: если продажа ≤ покупки — налог нулевой.
- Если срок < 3 (или 5) лет‚ выберите оптимальный вычет: 1 млн ₽ или «доход минус расходы».
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года‚ даже если налог = 0 ₽.