В 2026 году продажа недвижимости может облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн рублей). Однако законодательство предусматривает ряд случаев, когда налог не начисляется или можно сократить базу до нуля. Ниже — подробная инструкция по льготам, срокам и суммам, до которых продажа жилья освобождается от НДФЛ.
Основные правила 2026 года
- Налоговый период: с 01 января по 31 декабря 2026 года.
- Ставка НДФЛ:
- 13 % — если сумма доходов продавца за год ≤ 5 млн руб.
- 15 % — на превышение свыше 5 млн руб.
- Единая ставка: независимо от региона, общего дохода, типа жилья (квартира, дом, доля).
Когда продажа совсем не облагается НДФЛ
Минимальный срок владения
Если вы владели жильём дольше минимального срока, доход от продажи освобождается от налога полностью, независимо от цены продажи. Сроки в 2026 году:
- 3 года — если недвижимость получена:
- по наследству или в дар от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания;
- единственное жильё на момент продажи (условие «единственного» действует с ).
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена на рынке).
Стоимость ≤ 1 млн рублей
Даже если срок владения меньше 3/5 лет, но цена продажи ≤ 1 000 000 ₽, налог не начисляется, так как применяется имущественный вычет в размере 1 млн руб. (п; 2 ст. 220 НК РФ).
Как уменьшить налог, если льготы не подходят
Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Если жильё продано раньше минимального срока, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 ₽.
Пример: продали квартиру за 5 500 000 ₽, владели 2 года. Налоговая база: 5 500 000 – 1 000 000 = 4 500 000 ₽.
НДФЛ: 4 500 000 × 13 % = 585 000 ₽.
Вычет «доход минус расходы»
Вместо 1 млн руб. можно уменьшить базу на документально подтверждённые расходы на покупку жилья.
Пример: купили за 4 800 000 ₽, продали через 1,5 года за 5 500 000 ₽. Документы сохранены.
База: 5 500 000 – 4 800 000 = 700 000 ₽.
НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽.
Это выгоднее, чем вычет 1 млн руб.
Таблица — сводный чек-лист
| Ситуация | Минимальный срок | Без налога до суммы | Что можно сделать |
|---|---|---|---|
| Единственное жильё, куплено 2021 г. | 3 года | Любая сумма | Продавать без налога с 2024 г. |
| Квартира по договору купли-продажи 2023 г., не единственная | 5 лет | 1 000 000 ₽ | Ждать до 2028 г. или использовать вычет/расходы |
| Доля по наследству, продана 2026 г. | 3 года | Любая сумма | Налог не платится |
Что важно помнить при декларировании
- Даже если налог нулевой, нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г.
- Уплатить налог — до 15 июля 2027 г.
- Храните документы: ДКП, выписки ЕГРН, платёжки, чеки на ремонт (если применяете расходы).
- При продаже долей — отдельный договор на каждую долю или распределение вычета между собственниками.
Краткий алгоритм
Шаг 1. Определите дату приобретения и источник (наследство/покупка/приватизация).
Шаг 2. Сверьте срок владения с 3/5 годами.
Шаг 3. Если срок не вышел, выберите: вычет 1 млн руб. или расходы.
Шаг 4. Заполните 3-НДФЛ и приложите документы.
Шаг 5. Подайте декларацию онлайн через «Личный кабинет ФНС» или на бумаге в ИФНС.