Одним из самых частых вопросов‚ который возникает у продавцов жилой недвижимости‚ звучит так: «Сколько я должен заплатить налога‚ если продам дом?»
Ответ зависит от двух ключевых параметров:
- Срок владения объектом (меньше или больше 3/5 лет);
- Размер дохода от продажи (с учётом кадастровой стоимости и применяемого имущественного вычета).
Ниже ‒ развёрнутая инструкция‚ как рассчитать «бесплатную» часть продажи и не переплатить в бюджет.
Когда вообще не нужно платить налог
Минимальный срок владения
| Категория собственника | Минимальный срок | Основание (ст. 217.1 НК РФ) |
|---|---|---|
| Куплен дом до | 3 года | Переходный режим |
| Дом получен по наследству‚ дар‚ приватизация‚ рента | 3 года | П.3 ст. 217.1 НК РФ |
| Куплен дом после | 5 лет | Основное правило |
| Единственное жильё‚ проданное после 2020 г. | 3 года | П.4 ст. 217.1 НК РФ |
Если владели меньше 3 или 5 лет: какую сумму можно «изъять» из налогообложения
Имущественный вычет – 1 000 000 ₽
Закон позволяет уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей за один календарный год (п. 2 пп. 1 ст. 220 НК РФ). При продаже нескольких объектов лимит общий.
Пример 1:
Дом продан за 3 500 000 ₽‚ владение 2 года.
Налог = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.
Вычет расходов вместо 1 000 000 ₽
Если вы документально подтвердите расходы на покупку/строительство/ремонт‚ можете уменьшить доход на фактически понесённые затраты (п; 2 пп. 2 ст. 220 НК РФ). Выбирается то‚ что больше.
Пример 2:
Дом продан за 6 000 000 ₽‚ а куплен за 5 200 000 ₽.
Налог = (6 000 000 – 5 200 000) × 13 % = 104 000 ₽.
(Если бы использовали вычет 1 млн – 650 000 ₽‚ намного выше).
Кадастровая оговорка: 70 % от кадастровой стоимости
Если цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налоговая считает доходом именно 70 % кадастра (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Пример 3:
Кадастровая стоимость – 4 000 000 ₽‚ продали за 2 500 000 ₽.
Доход для расчёта = 4 000 000 × 70 % = 2 800 000 ₽.
Уменьшаем на 1 млн → 1 800 000 × 13 % = 234 000 ₽.
Как рассчитать «необлагаемую» сумму: чек-лист
- Определить срок владения (с момента регистрации права).
- Если срок ≥ минимального – налог 0 ₽.
- Если срок < минимального:
- Найдите кадастровую стоимость (ЕГРН/Росреестр).
- Сравните цену договора с 70 % кадастра‚ выберите большее.
- Выберите вычет: 1 000 000 ₽ или фактические расходы.
- Рассчитайте НДФЛ: (доход – вычет) × 13 % (или 15 % если доход > 5 млн).
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года‚ уплатите до 15 июля.
Частые ошибки
- Ошибка: «У меня доля‚ вычет всего 1 000 000/2».
Факт: Доля продаётся как отдельный объект → вычет 1 000 000 ₽ полностью на свою часть (если оформлена в собственность). - Ошибка: Не учитывать кадастровую стоимость.
Факт: Налоговая скорректирует доход вверх. - Ошибка: Использовать несколько вычетов 1 млн в одном году.
Факт: Лимит 1 млн на все объекты вместе.
| Срок владения | Какая сумма полностью освобождается |
|---|---|
| ≥ 3/5 лет | Любая (доход = 0 ₽) |
| < 3/5 лет | До 1 000 000 ₽ (вычет) ИЛИ до суммы подтверждённых расходов |
Что делать прямо сейчас
1. Закажите выписку ЕГРН (узнаете кадастровую стоимость).
2. Соберите документы о покупке/строительстве (ДДУ‚ чеки‚ акты КС-2‚ КС-3).
3. Сравните два варианта вычета.
4. Подайте декларацию онлайн через ЛК ФНС или «Госуслуги».
Важно: никаких дополнительных «лимитов» или «необлагаемого порога» в 2 млн‚ 5 млн или 10 млн рублей для продажи дома не существует. Есть только перечисленные выше правила.
Данный материал подготовлен по актуальным нормам Налогового кодекса РФ и разъяснениям ФНС на 19 апреля 2026 года.