В 2026 году действует прогрессивная шкала НДФЛ, а правила освобождения от налога при продаже квартиры, дома или другой недвижимости зависят от срока владения, цены продажи и размеров вычетов. Ниже ― подробный разбор всех «безналоговых» порогов и способов законного уменьшения платежа.

Основной «безналоговый» порог: 1 000 000 рублей

Всем налоговым резидентам РФ при продаже недвижимости предоставляется имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.

• Если квартира продана за 1 000 000 руб. или дешевле, налог = 0 (но декларацию 3-НДФЛ всё равно подают 0-вариант).
• При цене выше 1 000 000 руб. налогооблагаемая база = цена продажи – 1 000 000.
• Важно! Вычет 1 000 000 можно применять только к одному объекту в календарный год, даже если продано несколько квартир.

Пример:

Вы продали квартиру за 2 300 000 руб. и не можете подтвердить покупные расходы.

Налоговая база = 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 руб.

НДФЛ = 1 300 000 × 13 % = 169 000 руб.

Альтернатива вычету: учёт расходов на покупку

Если у вас сохранились документы о покупке (ДКП, ипотечный договор, чеки ремонта и т. д.), вы можете уменьшить доход на величину фактических расходов:

• Налогооблагаемая база = цена продажи – цена покупки – дополнительные расходы.
• Налог не возникает, если продажная цена ≤ цены покупки (но не ниже 70 % кадастровой стоимости).

Пример:

Купили квартиру за 3 000 000 руб., продали за 3 000 000 руб.

Налог = 0 руб. (подаётся нулевая декларация).

Срок владения: «трёхлетний» и «пятилетний» пороги

Минимальный срок 3 года

Доход полностью освобождается от НДФЛ (и от декларации), если:

• недвижимость получена по наследству;
• передана по договору дарения от близкого родственника;
• приватизирована;
• передана по договору ренты;
• это единственное жильё на момент продажи.

Минимальный срок 5 лет

Во всех остальных случаях (покупка на вторичном рынке, получение по ДДУ и т. д.) налог не платится, только если объект находился во владении 5 и более лет.

Прогрессивная шкала 2025-2026 гг.

Если придётся платить налог, применяются ставки:

• 13 % ― на базу до 2 400 000 руб. в год;
• 15 % ― на сумму превышения 2 400 000 руб.

Пример с прогрессией:

Доход от продажи 5 000 000 руб., расходы 2 000 000 руб.

1. База = 5 000 000 – 2 000 000 = 3 000 000 руб.
2. 2 400 000 × 13 % = 312 000 руб.
3. 600 000 × 15 % = 90 000 руб.

Что делать, если цена в договоре занижена

Налоговая всегда сравнивает цену с 70 % кадастровой стоимости. Если договорная цена ниже, база автоматически повышается до этой величины.

Пример:

Кадастровая стоимость = 4 000 000 руб. 70 % = 2 800 000 руб.
Продажа за 2 000 000 руб. → база = 2 800 000 руб.

Пошаговый алгоритм, чтобы не переплатить

1. Определите основание приобретения и дату регистрации права.
2. Посчитайте срок владения (3/5 лет).
   Если срок ≥ минимального ― ничего не платите и не декларируете.
3. Если срок меньше, выберите выгоднее:
   • вычет 1 000 000 руб., или
   • уменьшение на фактические расходы.
4. Проверьте 70 % кадастровой стоимости и, при необходимости, повысьте базу.
5. Рассчитайте налог по прогрессивной шкале;
6. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ и до 15 июля уплатите НДФЛ.

Следуя этим правилам, вы сможете максимально законно снизить или полностью избежать налога при продаже недвижимости в 2026 году.