В 2025 году правила декларирования доходов от продажи недвижимости в России изменились․ Теперь значительно больше граждан освобождены от необходимости подавать 3-НДФЛ; В статье разберёмся‚ в каких случаях декларация нужна‚ а когда можно вообще «забыть» о налогах․
Что такое декларация 3-НДФЛ и зачем она нужна
3-НДФЛ — это добровольная налоговая декларация‚ в которой физлица указывают доходы‚ не облагаемые удержанным у источника налогом (НДФЛ)․ При продаже квартиры доходом считается разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (или имущественным вычетом)․
Декларация нужна для:
- рассчёта и уплаты налога;
- применения имущественного вычета (до 1 млн руб;);
- подтверждения отсутствия налоговой базы (нулевая декларация)․
Минимальный срок владения: когда налог не платится и декларация не нужна
| Вид недвижимости | Минимальный срок владения | Нужна ли декларация? |
|---|---|---|
| Квартира‚ полученная по договору купли-продажи (не единственное жильё) | 5 лет | Нет‚ если срок ≥ 5 лет |
| Квартира‚ полученная по договору купли-продажи (единственное жильё) | 3 года | Нет‚ если срок ≥ 3 лет |
| Квартира‚ полученная в дар/наследство от близкого родственника | 3 года | Нет‚ если срок ≥ 3 лет |
| Квартира‚ полученная по договору участия в долевом строительстве | 3 года | Нет‚ если срок ≥ 3 лет |
Если срок владения меньше минимального‚ читайте далее․
Новые правила 2025 года: когда можно вообще не подавать декларацию
- Доход ≤ 1 млн руб․, декларация и налог не требуются даже при продаже раньше минимального срока (Путин‚ 2021)․ Применяется автоматический вычет․
- Доход ≤ 250 тыс․ — то же самое для другого имущества (гараж‚ машино-место‚ земля)․
Пример 1․
Купили квартиру за 1‚5 млн руб․‚ продали через 2 года за 1‚9 млн руб․
Доход = 400 тыс․ руб․ > 1 млн? Нет․ Значит‚ декларацию не подаём и налог не платим․
Когда декларация нужна и как её заполнить
Ситуации‚ когда декларация обязательна
- Срок владения меньше минимального и доход > 1 млн руб․ (или > 250 тыс․ для другого имущества)․
- Хотите применить вычет по расходам (купли-продажи‚ ремонта) вместо «плоского» 1 млн руб․
- Вы продаёте долю в квартире: каждый долевик подаёт декларацию пропорционально своей доле․
- «Нулевая» декларация при убытке: продажа дешевле покупки — налог 0‚ но декларация нужна․
Пошаговая инструкция по заполнению
Шаг 1․ Соберите документы:
- Договор купли-продажи (при покупке и продаже)․
- Платёжные поручения‚ квитанции․
- Свидетельство о праве собственности / ЕГРН․
Шаг 2․ Выберите вычет:
- 1 млн руб․ — если документов о расходах нет или они < 1 млн․
- По фактическим расходам, если покупка дороже 1 млн и есть документы (выгоднее)․
Шаг 3․ Заполните 3-НДФЛ в программе «Декларация» или онлайн на сайте ФНС․
Шаг 4․ Подайте до 30 апреля 2026 года (если продажа была в 2025 году)․
Уплатите налог до 15 июля 2026 года․
Что будет‚ если не подать декларацию
- Штраф 5 % от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 %)․
- Доначисление налога по кадастровой стоимости‚ если цена в договоре занижена (см․ кейс на Банки․ру)․
- Пени за каждый день просрочки․
Частые ошибки и советы
- Ошибка: «Я продал долю‚ но заполнил декларацию на всю квартиру»․
Решение: указывайте только свою долю и вычет 1 млн × доля․ - Ошибка: «Купил дачу без регистрации дома — не нужно декларировать»․
Решение: если продали землю и дом вместе‚ дом считается объектом‚ срок владения, с даты регистрации (если не зарегистрирован‚ возможны сложности)․ - Совет: сохраняйте все чеки на ремонт — их можно включить в расходы․
Краткий чек-лист для продавца квартиры
- Уточните дату перехода права (ЕГРН)․
- Рассчитайте срок владения․
- Если срок ≥ минимального — ничего не делайте․
- Если срок < минимального:
- Доход ≤ 1 млн, ничего не делайте․
- Доход > 1 млн — подайте 3-НДФЛ‚ выберите вычет․
Главное: если есть хоть малейшее сомнение — лучше подать «нулевую» декларацию‚ чем получить штраф․