Самое главное помнить: после продажи квартиры вам может понадобиться подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог, если объект находился в собственности менее минимального срока владения. В 2026 году это правило остаётся ключевым для всех продавцов недвижимости.
Когда налог платить не нужно (освобождение от НДФЛ)
Федеральный закон № 382-ФЗ предусматривает два варианта освобождения:
- Минимальный срок владения 3 года — если квартира была получена:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты (пожизненному содержанию).
- Минимальный срок владения 5 лет — для всех остальных случаев приобретения.
Если дата регистрации права собственности раньше , применяется старый порядок (3 года для всех).
Как рассчитать налоговую базу
Шаг 1. Определяем доход от продажи — берём более высокое из двух значений:
- цену, указанную в договоре купли-продажи;
- 0,7 × кадастровую стоимость квартиры по данным Росреестра на .
Шаг 2. Применяем налоговый вычет (выбираем наиболее выгодный):
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ без подтверждения расходов.
- Вычет в размере фактических расходов: подтверждаем покупку (ДДУ, кредитный договор, чеки на ремонт).
Пример расчёта:
Продали квартиру за 7 500 000 ₽, приобретали за 5 200 000 ₽.
Налоговая база = 7 500 000 – 5 200 000 = 2 300 000 ₽;
НДФЛ = 2 300 000 × 13 % = 299 000 ₽.
Как подать 3-НДФЛ
Куда сдавать
- Лично в ИФНС по месту регистрации или через МФЦ.
- Онлайн в сервисе «Личный кабинет налогоплательщика» (Госуслуги).
- Через упрощённый сервис «Подача 3-НДФЛ онлайн» в мобильном приложении ФНС.
Необходимые документы
- 3-НДФЛ (форма КНД 1151020) за 2026 год.
- Копия договора купли-продажи и передаточного акта.
- Копия ЕГРН/выписки из ЕГРН о переходе права.
- Платёжные документы, подтверждающие расходы (если используется вычет «расходы»).
- Справка 2-НДФЛ от работодателя по желанию.
Сроки
30 апреля 2027 года — последний день подачи декларации за 2026 год.
15 июля 2027 года — крайний срок уплаты налога.
Частые ошибки и советы
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Указание цены ниже кадастровой × 0,7 | Налог всё равно посчитают по кадастровой стоимости. Лучше сразу указывать реальную цену. |
| Отсутствие подтверждающих документов на расходы | Храните чеки, договоры, платёжки не менее 5 лет после продажи. |
| Пропуск сроков | Запустите напоминание в календаре на 01 марта 2027 года. |
Как снизить ставку до 0 %
Если доход от продажи равен или меньше применённого вычета (1 млн ₽ либо сумме расходов), налог будет нулевым. При этом декларацию подавать обязательно — вместе с заявлением на вычет.
Для украинцев, продающих недвижимость за рубежом
Если вы являетесь налоговым резидентом РФ (пребываете в стране > 183 дней в году), мировой доход облагается по российским правилам. Учтите:
- налог, уплаченный за рубежом, можно зачесть в России (если есть соглашение об избежании двойного налогообложения);
- декларируйте валютный доход по курсу ЦБ на дату получения средств.