В 2026 году многие владельцы недвижимости сталкиваются с ситуацией, когда в одном налоговом периоде (одном календарном году) необходимо одновременно оформить продажу одной квартиры и покупку другой. В таком случае возникает вопрос о том, как правильно подать налоговую декларацию и воспользоваться правом взаимозачёта налога на доходы от продажи недвижимости.

Правовая база

Основные нормативные акты, регулирующие данную тему:

• Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) – статья 224, пункт 1, подпункт «а».
• Федеральный закон № 131‑ФЗ «О налогах и сборах» (в ред. от ).
• Приказ ФНС России № ММ‑6‑2025/12 – порядок заполнения декларации по форме 3‑НДФЛ при взаимозачете.

Кто обязан подавать декларацию?

Обязанность подачи декларации по форме 3‑НДФЛ возникает, если:

1. Продажа недвижимости осуществлена в течение календарного года.
2. Сумма дохода от продажи превышает 1 000 000 рублей (при отсутствии права на льготу).
3. Вы планируете воспользоваться взаимозачётом с вычетом при покупке другого жилого помещения.

Если же вы продаёте квартиру, а покупка происходит в том же году, но стоимость новой квартиры меньше стоимости проданной, взаимозачет всё равно возможен – просто в декларации будет отражён отрицательный налог к уплате.

Что такое взаимозачет?

Взаимозачет – это возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи недвижимости за счёт расходов, связанных с покупкой (или получением) другого жилого помещения, если соблюдены условия, установленные НК РФ.

Ключевые условия:

• Покупка должна быть произведена в течение того же налогового периода, что и продажа.
• Покупаемое имущество должно быть жилым помещением, предназначенным для личного проживания.
• Сумма расходов на покупку (включая НДС, если он включён в стоимость) не должна превышать сумму дохода от продажи.

Пошаговый алгоритм заполнения декларации 3‑НДФЛ с взаимозачётом

Шаг 1. Сбор документов

• Договор купли‑продажи проданной квартиры.
• Акт приёма‑передачи, справка об оплате.
• Документы, подтверждающие уплату налога при продаже (если налог уже был удержан);
• Договор купли‑продажи (или договор долевого участия) новой квартиры.
• Квитанции об оплате, выписки из банка.
• Справка из банка о сумме, полученной от продажи (если продажа осуществлялась через банк).

Шаг 2. Расчёт налоговой базы

1. Определяем доход от продажи – разница между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами (комиссия агентства, нотариальные услуги, расходы на улучшения).
2. Определяем расходы на покупку – стоимость новой квартиры, включая все сопутствующие платежи (комиссия, налоги, услуги юриста).
3. Если расходы на покупку не превышают доход от продажи, разницу можно полностью взаимно зачесть.
4. Если расходы превышают доход, взаимозачет производится только в пределах дохода, а превышающая часть может быть перенесена на следующий налоговый период (по согласованию с налоговой).

Шаг 3. Заполнение формы 3‑НДФЛ

В форме 3‑НДФЛ используются следующие разделы:

• Раздел «Доходы» – указываем полученный доход от продажи квартиры (строка 210).
• Раздел «Вычет по приобретению жилой недвижимости» – в строке 212 указываем сумму расходов на покупку, подлежащую взаимозачёту.
• Раздел «Налог к уплате (или к возврату)» – в результате взаимозачёта может получиться нулевая сумма налога, либо отрицательная, что подразумевает возврат.

Шаг 4. Подача декларации

1. Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом сделки.
2. Подача возможна онлайн через Личный кабинет налогоплательщика (ЛКН) или лично в отделении ФНС.
3. Если налог к уплате рассчитан как отрицательный, подаём заявление о возврате налога (строка 290 формы).

Примеры расчётов

Пример 1. Полный взаимозачет

Продажа квартиры: 8 000 000 ₽
Расходы при продаже (комиссия, ремонт) – 500 000 ₽
Доход = 8 000 000 – 500 000 = 7 500 000 ₽

Покупка новой квартиры: 7 200 000 ₽ (включая НДС)

Налоговая база по продаже = 7 500 000 ₽ × 13 % = 975 000 ₽.

Взаимозачет: 7 200 000 ₽ (расходы) < 7 500 000 ₽ (доход) → полностью уменьшаем налоговую базу.

Налог к уплате = 0 ₽, возможен возврат ранее уплаченного аванса.

Пример 2. Частичный взаимозачет

Продажа квартиры: 5 000 000 ₽
Расходы при продаже – 300 000 ₽
Доход = 4 700 000 ₽

Покупка новой квартиры: 5 200 000 ₽

Налоговая база = 4 700 000 ₽ × 13 % = 611 000 ₽.

Взаимозачет возможен только в размере дохода = 4 700 000 ₽. Оставшиеся 500 000 ₽ расходов не учитываются в текущем периоде, но их можно перенести на следующий (по согласованию).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

• Можно ли взаимозачесть покупку квартиры, если она будет использована в аренде? – Нет, взаимозачет применяется только к жилым помещениям, предназначенным для личного проживания.
• Какой срок действия права на взаимозачет? – Право действует в течение того же налогового периода, в котором произошла продажа.
• Нужно ли платить налог, если продажа квартиры осуществляется по договору дарения? – При дарении доход от продажи не возникает, следовательно, декларация не требуется.
• Можно ли использовать взаимозачет, если покупка происходит через ипотеку? – Да, в расчёт берутся фактические выплаты (первый взнос + уплата процентов, если они включены в стоимость квартиры).
• Что делать, если налоговый орган откажет в взаимозачете? – Подать письменный запрос с приложением всех подтверждающих документов и, при необходимости, обжаловать решение в суде.

Возможные ошибки и как их избежать

1. Не указать расходы на покупку в декларации. – В результате взаимозачет невозможен, и налог будет начислен полностью.
2. Считать в расходах покупку, оформленную на третье лицо. – Третье лицо должно быть заявителем в декларации, иначе вычет будет отклонён.
3. Пропустить срок подачи декларации. – Штраф за просрочку составляет 5 % от суммы налога, но не менее 1 000 ₽.
4. Не учесть все документальные подтверждения (квитанции, договоры). – Налоговая может запросить оригиналы, а без них вычет будет отклонён.

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период – эффективный инструмент снижения налоговой нагрузки, однако требует тщательной подготовки документов и правильного расчёта налоговой базы. Следуя описанному алгоритму, вы сможете оформить декларацию без ошибок, воспользоваться всеми льготами и, при необходимости, получить возврат уже уплаченного налога.

Помните: своевременная подача декларации до 30 апреля и полное документальное подтверждение всех операций – залог успешного взаимозачёта.