Подготовительный этап: собираем документы и проверяем квартиру
Проверка правоустанавливающих документов
Что нужно: выписка из ЕГРН не старше 5 дней, основание (ДДУ, дарение, наследство и пр.), кадастровый паспорт.
Нюанс 2026: с в договоре купли-продажи появился обязательный пункт о втором гражданстве. Если у продавца есть второе гражданство, он обязан указать это под роспись. Скрытие факта — повод для оспаривания сделки.
Проверка на обременения и долгов
- Запрос в ФССП об отсутствии задолженностей.
- Запрос в Росреестр о залогах/арестах.
- Уточнение, не числится ли квартира в залоге у банка (выписка из реестра залогов ЦБ).
Подготовка технических документов
Если планируется переустройство или продажа доли, потребуется BTI-экспликация и поэтажный план.
Налоговый блок: как сделать НДФЛ = 0
Кто освобождается
- Минимальный срок владения увеличен до 5 лет (3 года для единственного жилья, наследства, дарения, приватизации).
- Вычет 1 млн руб. применяется автоматически, если не указать цену в договоре, но после проверка контрольной стоимости обязательна.
Таблица «Как уменьшить НДФЛ»
| Вариант | Формула | Пример расчёта |
|---|---|---|
| Доход минус расходы | (Цена продажи − Цена покупки − Проценты по ипотеке) × 13 % | (6 500 000 − 5 000 000 − 600 000) × 13 % = 117 000 руб; |
| Вычет 1 млн руб. | (Цена продажи − 1 000 000) × 13 % | (6 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 715 000 руб. |
Важно: передача средств третьему лицу не освобождает от налога. Налоговая всё равно посчитает продавца получателем дохода.
Декларация 3-НДФЛ
- Срок подачи — до 30 апреля 2027 года за продажу в 2026.
- Уплата — до 15 июля 2027.
- Штраф за неподачу — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (max 30 %).
Защита от мошенничества и новые правила 2026
«Неделя охлаждения» и заморозка средств
В Госдуме предложен законопроект о 7-дневной заморозке средств на эскроу-счёте при сделках с участием пожилых продавцов (65+). Цель — защита от «помутнения рассудка» и последующего оспаривания сделки.
Рост судебных споров
Российская гильдия риелторов зафиксировала рост на 1520 % числа судов, где покупатели оспаривают сделки из-за временного недееспособия продавца. Профилактика:
- Нотариальное удостоверение договора (обязательно при продаже доли).
- Медицинское заключение о дееспособности для людей 70+ (по желанию сторон).
- Анкета риск-оценки от банка-эскроу.
Пошаговая схема продажи
- Подбор риелтора или самостоятельная оценка. Комиссия риелтора — 2–6 % от цены, но гарантирует юридическую чистоту.
- Публикация объявления. Добавьте фото с QR-кодом на 3D-тур и выписку ЕГРН в pdf.
- Предварительный договор (аванс/задаток). С 2026 задаток через биржу эскроу обязателен, если сумма ≥ 500 000 руб.
- День сделки в Росреестре. Покупатель и продавец подают заявление через МФЦ или электронную подпись (с 2026 работает Единый реестр электронных сделок недвижимости).
- Передача ключей. Акт приёма-передачи подписывается в день регистрации. Указан срок выселения — максимум 10 календарных дней.
- Окончательный расчёт. Деньги поступают на расчётный счёт продавца после снятия обременения в Росреестре (1–3 дня).
Чек-лист продавца на 19 апреля 2026
- ✅ Есть ли у меня второе гражданство? Отразил в договоре.
- ✅ Владел квартирой более 3/5 лет? Если нет — выбрал схему уменьшения НДФЛ.
- ✅ Подготовил пакет документов: ЕГРН, справка об отсутствии долгов, технический паспорт.
- ✅ Открыл эскроу-счёт в банке с поддержкой «недели охлаждения» (если 65+).
- ✅ Согласовал дату сделки и выселения.
Частые вопросы
Q: Можно ли передать деньги сразу родственнику, чтобы не платить налог?
A: Нет. Налоговая считает, что вы получили доход, даже если деньги ушли третьим лицам.
Q: Обязательно ли нотариальное удостоверение в 2026?
A: Только при долевой собственности или если покупатель требует (рекомендуют при цене > 10 млн руб.).
Q: Как быстро получить деньги?
A: При электронной сделке через ЕГРН-онлайн — в течение 1 рабочего дня после регистрации права.
В 2026 году продавец квартиры должен быть особенно внимателен к новым требованиям: обязательному указанию второго гражданства, возможной заморозке средств и росту судебных споров. Грамотный расчёт налога и юридическая подготовка позволят избежать штрафов и потерь;