Когда договор считается заключённым
Согласно статье 433 ГК РФ, договор аренды недвижимости считается заключённым с момента подписания всеми сторонами. То есть формально он уже имеет юридическую силу, даже если вы не обращались в Росреестр. Однако важно различать два понятия:
- Действительность договора — он существует и обязывает стороны.
- Регистрация в Росреестре, процедура, которая делает договор оппозиционным третьим лицам и необходима при определённых условиях.
Когда регистрация в Росреестре обязательна
Правило простое: если срок аренды равен или превышает один год, договор подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ и ст. 26.1 Закона «О государственной регистрации недвижимости»). Без неё:
- договор считается прекращённым по истечении года;
- арендатор не сможет зарегистрировать юридический адрес или вступить в права аренды при продаже объекта;
- в суде арендатор рискует доказывать факт аренды через дополнительные доказательства.
Как это работает на практике
В Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае — лидерах по количеству сделок, с января по август 2026 года уже зарегистрировано 34,8 тысячи договоров. Это говорит о высокой информированности арендодателей и арендаторов в этих регионах.
Когда можно обойтись без регистрации
Если срок аренды меньше одного года, регистрация не требуется. Однако:
- стороны могут продлевать договор каждый год, что юридически считается новой краткосрочной арендой;
- если в договоре прописана опция пролонгации «автоматом» на следующий год, такой договор всё равно придётся регистрировать;
Пошаговая инструкция: как зарегистрировать договор в Росреестре
Шаг 1. Подготовьте пакет документов
- договор аренды в 3 экземплярах;
- правоустанавливающие документы на недвижимость (ЕГРН-выписка не старше 5 дней);
- паспорта сторон;
- квитанция об оплате госпошлины 2 000 ₽ (п. 22 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Шаг 2. Выберите способ подачи
- Онлайн через Госуслуги / сайт Росреестра — быстро, но потребуется электронная подпись (ЭЦП) у обеих сторон.
- Через МФЦ — примут документы без ЭЦП, срок 5–7 дней.
- Лично в Росреестре — самый надёжный способ.
Важно! С 2026 года Росреестр принимает только электронные договоры. Если у вас бумажный вариант, подайте его в МФЦ для сканирования и присвоения кода формы PDF/A.
Что будет, если не регистрировать договор на срок ≥ 1 года
| Последствие | Описание | Как избежать |
|---|---|---|
| Риск выселения | Новый собственник может не признать договор и подать в суд за выселением. | Регистрируйте договор в течение 3 дней после подписания. |
| Проблемы с юр. адресом | ИФНС откажет в постановке на учёт ООО или ИП. | Внесите данные о регистрации в ЕГРЮЛ/ЕГРИП через МФЦ. |
| Невозможность залога | Банк не примет помещение в залог под кредит. | Предоставьте зарегистрированный договор + выписку ЕГРН. |
FAQ: самые частые вопросы
Вопрос: Мы заключили договор на 11 месяцев и уже 3 месяца живём без регистрации. Что делать?
Ответ: Ничего страшного. Срок меньше года — регистрация не нужна. Если хотите продлить аренду, подпишите новый договор на 11 месяцев или зарегистрируйте договор на 1 год и более.
Вопрос: Арендодатель отказывается идти в Росреестр. Что грозит ему?
Ответ: Арендатор может подать иск в суд и обязать арендодателя зарегистрировать договор (ст. 165.1 ГК РФ). Кроме того, арендодатель упускает налоговый вычет по НДФЛ или УСН.
Договор аренды без регистрации действителен, если срок меньше года. В остальных случаях он считается заключённым, но не порождает всех прав и обязанностей до государственной регистрации. Лучше потратить 2 000 ₽ и 3 дня времени, чем потом доказывать свои права в суде.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г; Проверяйте изменения законодательства на официальном сайте Росреестра.