Дарственная (или дарительная) — это договор, по которому собственник передаёт недвижимость в собственность другому лицу безвозмездно.
В отличие от купли‑продажи, в дарении не требуется уплата цены, однако существуют обязательные платежи и пошлины, а также ряд юридических нюансов, которые важно учитывать заранее.

Что такое дарственная и в каких случаях её используют?

Дарственная применяется, когда:

• вы хотите передать квартиру родственнику, супругу, дочери/сыну;
• необходимо оформить передачу прав в случае наследования без оформления завещания;
• вы хотите помочь близким, не получая вознаграждения.

В 2025 году дарственная на квартиру стала популярным инструментом передачи недвижимости, так как упрощает процесс наследования и позволяет избежать длительных судебных разбирательств.

Преимущества дарственной

• Простота оформления – достаточно одного договора и регистрации в Росреестре.
• Отсутствие необходимости проводить оценку стоимости недвижимости (если не требуется для налогообложения).
• Возможность передать имущество сразу после его приобретения.

Кто может быть дарителем и получателем?

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

• Дарителем может быть любой дееспособный гражданин, владеющий правом собственности на квартиру.
• Получателем (одаряемым) может быть любой дееспособный гражданин, в т.ч. и несовершеннолетний (в этом случае договор подписывается его законными представителями).

Важно помнить, что дарение между неблизкими родственниками (например, между дальними родственниками или посторонними людьми) может вызвать вопросы со стороны налоговой службы о «скрытой продаже», что повлияет на размер налога.

Необходимые документы

1. Паспорт дарителя и одаряемого.
2. Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
3. Кадастровый паспорт (квитанция о стоимости объекта).
4. Согласие супруга (если квартира совместно нажитая).
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно запросить в управляющей компании).
6. Нотариальная доверенность, если договор подписывается представителем.
7. Согласие всех со‑собственников (если их несколько).

Пошаговый порядок оформления дарственной

1. Подготовка договора. Составляется в письменной форме, в договоре указываются:
   • полные данные сторон;
   • описание квартиры (адрес, площадь, кадастровый номер);
   • условия передачи (безвозмездно, без ограничения);
   • сведения о совместном владении, если есть;
   • подписи сторон.
2. Нотариальное заверение. Договор подписывается в присутствии нотариуса, который ставит свою печать и подпись. Нотариальная стоимость услуги зависит от стоимости недвижимости (см. пункт 6).
3. Оплата государственной пошлины. Для регистрации права собственности в Росреестре требуется уплатить пошлину:
   • 0 % от стоимости, если дарение между родственниками первой степени (родители‑дети, супруги);
   • 1 % от стоимости квартиры (но не менее 4 000 руб.) для прочих случаев.
4. Подача документов в Росреестр. Пакет документов (договор, копии паспортов, выписка из ЕГРН, квитанция об оплате пошлины) подаётся в МФЦ или через портал Госуслуги.
5. Регистрация права. После проверки (обычно 5‑10 рабочих дней) в реестре появляется запись о новом собственнике.
6. Получение выписки; Вы получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Налоговые аспекты

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). При дарении недвижимости получатель не платит НДФЛ, если даритель и получатель – близкие родственники (родители‑дети, супруги, бабушки‑дедушки‑внуки). В остальных случаях налог составляет 13 % от рыночной стоимости квартиры.
• Налог на имущество. После регистрации права получатель становится собственником и обязан платить налог на имущество, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости.
• Налоговый вычет. При дальнейшем переоформлении (например, продажа) получатель может воспользоваться вычетом при уплате НДФЛ, если квартира будет продана через 5 лет после получения.

Стоимость оформления дарственной

Если даритель и получатель находятся в разных регионах, может потребоваться оформление доверенности, что увеличивает стоимость (ещё ~2 000 руб.).

Сроки оформления

• Подготовка документов – 1‑3 дня.
• Нотариальное заверение – в тот же день (по записи);
• Регистрация в Росреестре – 5‑10 рабочих дней (может быть ускорено за дополнительную плату, тогда 1‑3 дня).

Ошибки и подводные камни, которые следует избежать

• Не согласовать с супругом. Если квартира в совместной собственности, без его согласия сделка будет признана недействительной.
• Пропустить проверку на обременения (ипотека, арест). Такие ограничения нужно погасить до передачи.
• Не учитывать обязательные доли в наследстве. Если даритель оставил детей, их обязательные доли могут быть ущемлены, что приведёт к оспариванию дарения в суде.
• Недостаточно точное описание квартиры (не указан кадастровый номер) – документ будет отклонён.
• Не уплатить налог в случае дарения между не‑родственными лицами – возможны штрафы до 20 % от недоимки.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли дарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Да, но только после полного погашения кредита. Иначе банк оставит обременение, и дарственная будет признана недействительной.

Сколько времени понадобится, чтобы получить выписку из ЕГРН?

Обычно 1‑2 рабочих дня через портал Госуслуг или МФЦ.

Нужно ли платить налог, если даритель, бабушка, а получатель — внук?

Нет, в этом случае налог на доходы физических лиц не взимается, но необходимо уплатить государственную пошлину (если сумма дарения превышает 1 млн руб., может быть дополнительный налог).

Можно ли оформить дарственную онлайн?

Да, договор можно подготовить в электронном виде, но подписи должны быть заверены нотариусом. Подача в Росреестр также доступна через портал Госуслуги.

Оформление дарственной на квартиру – относительно простой процесс, однако требует внимательности к документам, соблюдения налоговых правил и учёта интересов всех со‑собственников. При правильном подходе стоимость оформления составляет от 9 500 до 31 500 рублей, а сроки – от недели до двух, в зависимости от выбранных сервисов.

Если у вас возникли сомнения или требуется помощь в подготовке договора, рекомендуется обратиться к квалифицированному юристу или нотариусу, чтобы избежать ошибок и обеспечить законность сделки.