Передача квартиры от мамы к сыну по договору дарения – один из самых простых способов обеспечить ребёнка жильём без лишних формальностей. Однако даже «простой» процесс требует строгого соблюдения юридических требований, особенно после изменений законодательства, вступивших в силу 13 января 2025 г.. В этой статье мы подробно разберём, как оформить дарственную, какие документы нужны, какие налоги платятся и какие подводные камни могут возникнуть.

Правовая основа

Согласно статье 574 Гражданского кодекса РФ договор дарения может быть заключён как в устной, так и в письменной форме. Но для передачи права собственности на квартиру обязательна письменная форма и нотариальное удостоверение. С 2025 года закон усилил требования к регистрации дарственных на недвижимое имущество: все такие договоры подлежат обязательному нотариальному заверению и последующей регистрации в Росреестре.

Когда дарственная возможна?

• Мама – единственный собственник квартиры (или имеет право собственности совместно с другими, и они также согласны).
• Квартира не находится в залоге, аресте или под другими ограничениями.
• Сын достиг 18 лет (полностью дееспособен). Если сын несовершеннолетний, дарственная оформляется в пользу его законного представителя (родителей или опекуна) с последующей передачей прав после достижения совершеннолетия.
• Нет ограничений, связанных с судебными спорами о наследстве или другими правовыми претензиями.

Необходимый пакет документов

1. Паспорт мамы (гражданина РФ).
2. Паспорт сына (при совершеннолетнем возрасте).
3. Свидетельство о праве собственности на квартиру (выписка из ЕГРН).
4. Технический паспорт (кадастровый план) квартиры.
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (может потребоваться для регистрации).
6. Согласие супруга(и) мамы (если квартира приобреталась в браке) – справка о согласии или выписка из свидетельства о браке.
7. Нотариальная доверенность (если одной из сторон нельзя присутствовать лично).
8. Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права (по состоянию на 2026 г. — 2 % от стоимости квартиры, но не менее 4 000 ₽).

Пошаговый порядок оформления

Шаг 1. Подготовка проекта договора

В договоре указываются:

• Полные данные сторон (ФИО, паспортные данные, ИНН).
• Точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь).
• Указание, что передача осуществляется безвозмездно.
• Условие о том, что даритель сохраняет право собственности до момента регистрации.
• Подписи сторон.

Шаг 2. Нотариальное удостоверение

С учётом новых правил 2025 года договор дарения подлежит обязательному нотариальному заверению. Нотариус проверит:

• Право собственности дарителя.
• Отсутствие ограничений (арест, залог).
• Подлинность документов.

После заверения вы получаете нотариальный акт, который будет приложен к заявлению в Росреестр.

Шаг 3. Подача заявления в Росреестр

Заявление подаётся в МФЦ или через портал Госуслуги. Необходимо приложить:

• Нотариально заверенный договор дарения.
• Копию правоустанавливающего документа (выписка из ЕГРН).
• Квитанцию об оплате госпошлины.
• Копию паспорта и ИНН обеих сторон.

Шаг 4. Ожидание регистрации

Срок регистрации обычно составляет 5‑10 рабочих дней. После завершения вы получаете выписку из ЕГРН, подтверждающую, что квартира теперь принадлежит сыну.

Налоговые последствия

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ). По статье 217 НК РФ дарение недвижимости между близкими родственниками (родителями и детьми) освобождается от НДФЛ, если стоимость подаренной квартиры не превышает 5 млн ₽. При стоимости выше этой суммы налог составляет 13 % от превышения.
• Налог на имущество. После перехода права собственности сын становится налогоплательщиком налога на имущество в своей квартире.
• Налоговый учет. Рекомендуется подать декларацию 3‑НДФЛ, если стоимость квартиры превышает необлагаемый минимум, чтобы избежать вопросов со стороны ФНС.

Сколько стоит оформить дарственную?

Частые ошибки и как их избежать

• Неучет совладельцев. Если квартира принадлежит в совместной собственности, необходимо согласие всех совладельцев.
• Отсутствие согласия супруга. При браке без режима совместной собственности супруг(а) имеет право согласия.
• Неправильный кадастровый номер. Ошибка в номере приводит к отказу в регистрации.
• Пренебрежение налоговыми обязательствами. Даже при освобождении от НДФЛ необходимо подать декларацию, если стоимость превышает 5 млн ₽.
• Отсрочка регистрации. Договор считается действительным, но права собственности переходят только после регистрации в Росреестре.

FAQ – ответы на самые популярные вопросы

Вопрос: Можно ли подарить квартиру сыну, если у мамы есть кредит по этой квартире?

Да, но при этом даритель обязан погасить кредит до передачи прав. Иначе в реестр будет внесён залог, и сын получит квартиру с обременением.

Вопрос: Нужно ли платить налог, если стоимость квартиры 3 млн ₽?

Нет. По действующему законодательству дарение между родителями и детьми до 5 млн ₽ освобождается от НДФЛ.

Вопрос: Как оформить дарственную, если сын несовершеннолетний?

Договор подписывается родителями (или законным представителем) в пользу несовершеннолетнего, а после достижения им 18 лет — оформляется передача прав в их собственность.

Вопрос: Можно ли оформить дарственную онлайн?

Да, через портал Госуслуги можно подать заявление в электронном виде, но договор всё равно требует нотариального заверения, которое обычно проводится в офисе нотариуса.

Дарственная на квартиру сыну от мамы – практичный способ обеспечить ребёнка собственным жильём без лишних расходов на покупку. Главное – соблюдать требования законодательства, особенно новые правила 2025 года, связанные с обязательным нотариальным заверением и регистрацией в Росреестре. При правильном подходе процесс занимает от 2 до 3 недель, а налоговое бремя минимально.

Если у вас остались вопросы или нужна помощь в подготовке документов, рекомендуется обратиться к опытному нотариусу или юристу, специализирующемуся на недвижимости.

Дата публикации:  г. 13:20:03