В 2026 году вопросы, связанные с дарением квартиры или другого объекта недвижимости, стали особенно актуальными. Многие задаются: какой налог нужно платить, если даритель владел имуществом менее трёх лет? В статье мы разберём нормативно‑правовую базу, налоговые последствия, порядок оформления дарения и способы избежать лишних выплат.

Правовая база, регулирующая дарение недвижимости

• Статья 217.1 Налогового кодекса РФ (пункт 3) – определяет минимальный срок владения объектом, полученным по дарственной от члена семьи или близкого родственника: три года.
• Письмо Минфина России от  № 03‑04‑05/28477 – уточняет, что «член семьи и (или) близкий родственник» понимаются в соответствии с Семейным кодексом РФ.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ от  «О государственной регистрации недвижимости» (п. 1 ст. 42, п. 2 ст. 54) – регламентирует порядок государственной регистрации договора дарения.
• Семейный кодекс РФ – определяет, кто считается близким родственником (родители, дети, супруг(а), братья, сёстры, дедушки, бабушки и др.).

Налоговый режим при дарении и последующей продаже

2.1 Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже даренной недвижимости

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, если одаряемый продаёт полученную в дар недвижимость, то налог обязателен, если:

1. С момента регистрации права собственности в Росреестре до даты продажи прошло менее трёх лет;
2. Квартира получена в дар от члена семьи или близкого родственника;
3. Продажа осуществляется, а полученный объект не является единственным жильём одаряемого (в этом случае налог может быть снижен/отменён).

Ставка налога – 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи (при отсутствии этой разницы — от рыночной стоимости).

2.2 Исключения и льготы

• Трёхлетний срок может быть сокращён до трёх лет (вместо пяти) при дарении от близкого родственника – это и есть тот случай, который рассматривается в статье 217.1.
• Если одаряемый использует объект как единственное жилое помещение, налог может быть полностью освобождён (п; 4 ст. 217.1).
• Налог не взимается, если даритель оформил дарение в рамках безвозмездного отчуждения и в договоре указана рыночная стоимость, а одаряемый не реализует объект в течение трёх лет.

Пошаговый порядок оформления дарения недвижимости

Шаг 1 – Подготовка документов

• Паспорт и ИНН дарителя и одаряемого.
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Кадастровый паспорт объекта.
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и налогам.
• Согласие супруга (если имущество находится в совместной собственности).

Шаг 2 – Составление договора дарения

Договор должен содержать:

1. Полные данные сторон.
2. Точное описание имущества (адрес, кадастровый номер, площадь).
3. Указание, что даритель передаёт имущество близкому родственнику (с указанием родства).
4. Условие о добровольности и отсутствии возмещения.
5. Подписи сторон и печать (если договор заверяется нотариусом).

Шаг 3 – Нотариальное удостоверение (по желанию)

Хотя нотариальная форма не является обязательной, она упрощает регистрацию в Росреестре и служит доказательством в случае споров.

Шаг 4 – Регистрация прав в Росреестре

1. Заполнить форму заявления (Росреестр, ФЗ‑44).
2. Приложить оригинал договора дарения и все сопутствующие документы.
3. Оплатить государственную пошлину (около 2 % от стоимости объекта, но не менее 4 000 руб).
4. Получить выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Шаг 5 – Уведомление налоговых органов

Если даритель – физическое лицо, он обязан подать декларацию 3‑НДФЛ в течение 30 дней после регистрации перехода прав (в случае, когда дарение облагается НДФЛ). При передаче от близкого родственника налог не начисляется, но декларация всё равно подаётся «без налога».

Как рассчитать налог при продаже недвижимости, полученной в дар

Пример расчёта:

Если же в договоре купли‑продажи указана стоимость ниже рыночной, налог будет рассчитываться от разницы между рыночной стоимостью и ценой продажи.

Как избежать уплаты налога

• Соблюдать минимальный срок владения – держать недвижимость минимум три года после получения в дар.
• Если объект является единственным жильём одаряемого, налог не взимается независимо от срока.
• Оформить дарение от неблизкого родственника (в этом случае срок владения составляет пять лет, но при продаже до 5 лет налог также начисляется).
• Продать недвижимость в составе совместного имущества (если оба супруга являются одаряемыми – налог рассчитывается только на часть, принадлежащую каждому).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить налог при самом дарении?

Нет. По статье 217.1 НК РФ дарение от члена семьи или близкого родственника не облагается НДФЛ. Налог возникает только при последующей продаже, если срок владения менее трёх лет.

Вопрос 2: Кто обязан подавать декларацию?

Одаряемый подаёт декларацию 3‑НДФЛ в случае, если планирует продать объект до истечения трёх лет. При продаже после трёх лет декларация не требуется.

Вопрос 3: Как доказать, что даритель – близкий родственник?

Достаточно приложить к договору копию свидетельства о рождении, браке, свидетельства о родстве (например, выписку из ЗАГСа) или иной документ, подтверждающий родственную связь.

Вопрос 4: Можно ли передать недвижимость несовершеннолетнему?

Да. По ФЗ 218‑ФЗ дарение возможно и несовершеннолетним (от 14 до 18 лет). Договор подписывается их законными представителями (родителями или опекунами).

Вопрос 5: Какой срок считается «владением»?

Считается период с момента государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре до даты продажи.

Образец договора дарения квартиры близкому родственнику

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. ____________ "__" __________ 2026 г.

Мы, нижеподписавшиеся:

Даритель: Ф.И.О., паспорт № ________, выдан ____, ИНН ___________;
Одаряемый: Ф.И.О., паспорт № ________, выдан ____, ИНН ___________;

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:


Предмет дарения – квартира, находящаяся по адресу: ____________, кадастровый номер ___________, общей площадью ___ м², находящаяся в праве собственности у Дарителя (выписка из ЕГРН № ____).

Основание дарения – добровольный безвозмездный переход права собственности от Дарителя к Одаряемому; Даритель подтверждает, что Одаряемый является близким родственником (указать степень родства: сын, дочь, супруг(а) и т.д.).

Стоимость имущества – 0 (ноль) рублей (безвозмездно).

Права и обязанности:
 — Даритель передаёт Одаряемому полное право собственности на указанную квартиру.
 — Одаряемый принимает имущество в дар и обязуется оформить переход права в Росреестре за свой счёт.

Прочие условия:
 ⏤ Стороны подтверждают, что объект не обременён ипотекой, арестом и иными ограничениями.
 ⏤ Соглашение вступает в силу с момента его подписания и последующей государственной регистрации.

Подписи сторон:

_____________________/Даритель _____________________/Одаряемый

После подписания договора следует подать заявление в Росреестр для официальной регистрации перехода права.

• Дарение недвижимости от близкого родственника не облагается НДФЛ в момент передачи, но при продаже до истечения трёх лет налог обязателен.
• Соблюдение срока владения, а также использование недвижимости как единственного жилья – основные способы избежать налоговых выплат.
• Для корректного оформления необходимо собрать полный пакет документов, правильно составить договор и зарегистрировать его в Росреестре.
• При возникновении сомнений рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или юристу, так как каждый случай может иметь индивидуальные нюансы.

Если вы планируете дарить квартиру близкому родственнику и хотите знать, как правильно оформить сделку и избежать лишних налогов – следуйте рекомендациям из этой статьи и будьте внимательны к деталям.

Дата публикации: , 15:06