Внимание! В 2026 году правила уже окончательно изменились. С 13 января 2025 года все сделки по дарению недвижимости между физическими лицами, включая доли, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это касается и подарков несовершеннолетним детям.
Краткий вывод
Да, нотариус обязателен. Даже если вы хотите подарить собственному ребёнку всего 1/10 доли в квартире, договор всё равно должен быть удостоверен нотариально. Без нотариуса сделка не будет зарегистрирована в Росреестре.
Почему нотариус стал обязателен?
- Пункт 3 ст. 8.1 ГК РФ – федеральный закон № 100-ФЗ от ввёл это правило.
- Цель – защита прав несовершеннолетних и иных уязвимых категорий граждан.
- Нотариус проверяет:
- отсутствие долгов дарителя, которые могут «забрать» подаренную квартиру;
- согласие второго родителя (или органа опеки, если ребёнок оставляет жильё и переезжает);
- соблюдение правил ст. 575 ГК РФ (запрет дарения между коммерсантами, чиновникам и т.п.).
Кто подписывает договор?
| Возраст одаряемого | Кто подписывает договор у нотариуса |
|---|---|
| 0 – 14 лет | Один из родителей (опекун) от имени ребёнка. |
| 14 – 18 лет | Сам подросток + один из родителей (опекун); |
Пошаговая инструкция оформления
-
Подготовить пакет документов
- Паспорта дарителя (дарителей) и обоих родителей ребёнка.
- Свидетельство о рождении ребёнка (если ему <14).
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Разрешение органа опеки, если жильё, в котором прописан ребёнок, продаётся или обмениваеться одновременно.
- Согласие супруга дарителя на отчуждение доли (если квартира куплена в браке).
- Кадастровый паспорт (или выписка из ЕГРН с кадастровым номером).
-
Выбрать нотариуса
Допускается любой нотариус по месту нахождения недвижимости или по месту жительства дарителя/одаряемого.
-
Удостоверение договора
- Нотариус составит договор, проверит документы, запросит выписки из ЕГРН и ФССП.
- Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса.
- Оплачивается госпошлина и нотариальный тариф.
-
Подать на регистрацию в Росреестр
Нотариус сам отправляет документы в электронном виде или выдаёт бумажный комплект для личной подачи.
Сколько стоит?
- Нотариальный тариф – 0,5 % от кадастровой (или рыночной, если выше) стоимости доли, но:
- не менее 300 ₽;
- не более 20 000 ₽.
- Технические и правовые работы нотариуса – от 3 000 до 8 000 ₽ (зависит от региона).
- Госпошлина за регистрацию – 2 000 ₽ (фиксировано, не зависит от доли).
Налоги
- Для родителей, бабушек/дедушек, братьев/сестёр – дарение освобождено от НДФЛ (пп. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Для прочих лиц – одаряемый ребёнок должен будет заплатить 13 % от рыночной стоимости доли (представитель подаёт декларацию 3-НДФЛ за год сделки).
Риски и рекомендации
| Риск | Как минимизировать |
|---|---|
| Арест или обременение квартиры | Заранее запросить выписку из ЕГРН и справку из ФССП. |
| Отказ в регистрации из-за ошибки в документах | Проверять кадастровый номер, ФИО, площадь, доли. |
| Оспаривание сделки бывшим супругом дарителя | Брать у нотариуса копию согласия супруга и сохранять её. |
| Санация сделки из-за долгов дарителя | Убедиться в отсутствии исполнительных производств. |
Часто задаваемые вопросы
Можно ли оформить без нотариуса, если дарится доля 1/100?
Нет. Даже самая маленькая доля подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Нужно ли разрешение органа опеки, если ребёнок получает долю, но не теряет место регистрации?
Разрешение не требуется, если доля дарится дополнительно и ребёнок не теряет право пользования текущим жильём.
Кто оплачивает нотариуса и госпошлину?
По договорённости сторон. Обычно – за счёт дарителя.
В 2026 году дарение любой доли в квартире несовершеннолетнему ребёнку требует:
- обязательного нотариального удостоверения;
- соблюдения правил опеки (при необходимости);
- оплаты нотариального тарифа и госпошлины;
- последующей регистрации в Росреестре.
Помните: попытка обойти нотариуса приведёт к отказу в регистрации и потере времени. Доверяйте оформление профессионалам – нотариусам и юристам по недвижимости.