С 2026 года вступили в силу изменения в порядке налогообложения доходов‚ полученных от аренды недвижимости. Теперь все собственники жилья‚ сдающие квартиры как в долгосрочную‚ так и в краткосрочную (посуточную) аренду‚ обязаны уплачивать налог по обновлённой схеме. Ниже, подробное разъяснение‚ сколько именно придётся заплатить‚ как рассчитать окончательную сумму и куда подать документы‚ чтобы избежать штрафов.
Кто обязан платить новый налог?
Под действие новых правил подпадают:
- Физические лица‚ получающие доход от сдачи любой недвижимости (квартир‚ комнат‚ апартаментов).
- Индивидуальные предприниматели (ИП)‚ работающие по упрощённой системе налогообложения (УСН) или патенту‚ если доход от аренды не включён в спецрежим.
- Граждане‚ сдающие жилье через онлайн-платформы (Airbnb‚ Booking и др.) — теперь посуточная аренда приравнена к обычной и облагается на общих основаниях.
Ключевые параметры‚ формирующие «итоговую сумму»
В уведомлении‚ которое налоговая начала рассылать с сентября 2025 года‚ указаны четыре главных параметра:
- Кадастровая стоимость объекта — база‚ от которой отталкивается расчёт.
- Коэффициент доходности‚ установленный регионом (в среднем 0‚05–0‚1 от кадастровой стоимости).
- Срок фактической сдачи (месяцы‚ в течение которых квартира была сдана).
- Налоговая ставка:
- 13 % — для налога на доходы физлиц (НДФЛ)
- 6 % — для ИП на УСН «Доходы»
- до 15 %, для ИП на патенте (зависит от региона)
Как рассчитать «цену» налога: пошаговый пример
Шаг 1: Узнаём кадастровую стоимость квартиры.
Шаг 2: Перемножаем её на коэффициент доходности (0‚07 в нашем примере).
Шаг 3: Получаем предполагаемый годовой доход (ПГД).
Шаг 4: Сумму умножаем на ставку налога (например‚ 13 %).
Пример:
- Кадастровая стоимость: 6 000 000 руб.
- Предполагаемый годовой доход (6 000 000 × 0‚07) = 420 000 руб.
- Налог (420 000 × 13 %) = 54 600 руб.
Если квартира сдавалась лишь 6 месяцев‚ то к оплате только половина: 27 300 руб.
Посуточная аренда: почему доход выше‚ но налог тоже больше
Краткосрочная аренда позволяет зарабатывать до 1‚5–2 раз больше‚ чем долгосрочная‚ но и «цена» налога выше: коэффициент доходности в крупных городах может доходить до 0‚15. В итоге при тех же 6 млн руб. кадастровой стоимости налог может составить:
- ПГД: 6 000 000 × 0‚15 = 900 000 руб.
- Налог: 900 000 × 13 % = 117 000 руб. за полный год.
Как уменьшить налог законно
Вычет профессиональных расходов. ИП и самозанятые могут учесть расходы на ремонт‚ коммуналку‚ услуги ЖКХ.
Переход на УСН «Доходы минус расходы» — если расходы > 60 % доходов‚ возможно‚ выгоднее.
Покупка патента в регионе с низкой стоимостью патента на аренду.
Своевременная регистрация самозанятости (ставка 4–6 % вместо 13 %)‚ если регион поддерживает экспериментальный режим.
Сроки и способы уплаты в 2026 году
- До 30 апреля 2026 года — подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год (если не используете спецрежим).
- До 15 июля 2026 года — уплатить итоговую сумму налога.
- ИП на УСН делают авансовые платежи:
- 25 апреля;
- 25 июля;
- 25 октября.
- Если платите как самозанятый — вносите платежи ежемесячно до 25 числа через приложение «Мой налог».
Важные изменения 2026 года‚ о которых нельзя забыть
- Обязательная интеграция с ФНС онлайн-платформ аренды: теперь Booking‚ Airbnb и др. автоматически передают данные о ваших доходах.
- Штраф за неподачу декларации — минимум 1 000 руб. + 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки.
- Кадастровая оценка пересматривается ежегодно‚ поэтому «цена» налога может меняться каждый год.
Что делать уже сейчас
Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра.
Уточните региональный коэффициент доходности в местной ФНС или на сайте вашей налоговой.
Выберите оптимальный налоговый режим — проконсультируйтесь с бухгалтером или воспользуйтесь калькулятором на сайте nalog.gov.ru.
Подайте уведомление о переходе на УСН или патент до 31 декабря 2026 года‚ чтобы применять новый режим уже в 2027 году.
Новый налог на квартиры — это не «страшилка»‚ а реальность‚ с которой нужно научиться жить. Правильный расчёт‚ выбор режима и своевременная уплата позволят избежать штрафов и сохранить максимум прибыли от аренды. Если вы ещё не получили уведомление‚ проверьте личный кабинет на сайте ФНС: рассылка продолжается‚ и просрочка может быть дорогостоящей.