С 1 января 2025 года правила расчёта НДФЛ от продажи недвижимости изменились, а кадастровая стоимость жилья по всей России выросла в среднем на 20–25 %․ Это напрямую влияет на цену новостройки и на то, какие налоги придётся заплатить покупателю и продавцу․
Как формируется цена новой квартиры
Основные составляющие цены
- Кадастровая стоимость — базовая величина, которую определяет Росреестр․ Именно от неё теперь отталкивается налоговая при расчёте НДФЛ;
- Рыночная цена — то, сколько готовы заплатить реальные покупатели․ В 2024 году в Москве роста цен практически не было, а в регионах наблюдалось умеренное снижение (до 3 %)․
- Цена договора (ДДУ/ДКП) — фиксируемая в бумагах сумма․ Именно по ней застройщик прописывает первоначальную стоимость․
Что отличает стоимость от цены
Стоимость — это «объективная» оценка ресурсов, вложенных в объект․ Цена — это субъективная сумма сделки, которую стороны договорились зафиксировать в договоре․ ГК РФ корректно употребляет термин «цена договора», а не «стоимость договора»․
Налоги при покупке новостройки
Какие налоги платит покупатель
| Налог | Кто платит | Ставка | Комментарий |
|---|---|---|---|
| НДС | Застройщик | 20 % | Входит в цену квартиры, на этапе покупки не заметен |
| Налог на имущество | Физлицо-владелец | 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости | Начисляется со следующего года после регистрации права․ В 2025 году кадастровая стоимость выросла на 21 % (Москва), налог вырастет пропорционально |
| НДФЛ при продаже | Продавец | 13 % от прибыли или 13 % от 70 % кадастровой стоимости (что выше) | Новые правила 2025 года, см․ ниже |
Имущественный вычет для покупателя
- Максимальная сумма вычета — 2 млн руб․
- Возвращается 13 % = до 260 тыс․ руб․
- На апартаменты (нежилое помещение) вычет не распространяется․
Налоги при продаже новой квартиры
Когда налог вообще не платится
- Минимальный срок владения:
- 3 года, если квартира была куплена до 2016 года или получена по наследству/дару/приватизации․
- 5 лет, если куплена после (это большинство новостроек)․
- При продаже единственного жилья срок сокращён до 3 лет даже для ДДУ 2017+ (ФЗ 305-ФЗ)․
Как считать НДФЛ с 2025 года
Налоговая берёт максимум из двух величин:
- Цена по договору (ДКП)․
- 70 % кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года продажи․
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 7 млн руб․
70 % от 7 млн = 4,9 млн руб․
Продали за 6 млн руб․ (дороже 4,9 млн)․
Налог = (6 млн – 2 млн вычет/расходы) × 13 % = 520 тыс․ руб․
Уменьшение базы: вычеты и расходы
- Имущественный вычет до 1 млн руб․ раз в год․
- Документальные расходы на покупку (цена по ДДУ + ипотечные проценты + отделка)․
- Можно выбрать только один способ уменьшения базы․
Чек-лист перед сделкой
- Уточните актуальную кадастровую стоимость на rosreestr․gov․ru․
- Рассчитайте «70 % кадастровой» и сравните с ценой договора․
- Если срок владения < 5 лет, заложите в цену возможный НДФЛ․
- Для апартаментов готовьтесь к повышенному налогу на имущество (0,5–2 %) и отсутствию вычета․
- Не забудьте подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после продажи;
Цена квартиры — это не только та сумма, которую вы видите в договоре․ За ней стоит кадастровая стоимость, которая напрямую влияет на налоги, и рыночные ожидания․ С 2025 года налоговая смотрит именно на 70 % кадастровой стоимости, поэтому «занижать» цену в договоре стало бессмысленно․ Планируйте покупку и продажу заранее, проверяйте льготные сроки владения и не пропустите дедлайны для налоговых вычетов․