Актуальность темы. С введением ФСБУ 25/2018 вопрос «какую разрешённую цель надо фиксировать» вошёл в топ-3 проблемных блоков как для бюджетных учреждений, так и для коммерческих арендаторов. На кону — не только корректность бухгалтерской модели, но и риск признания сделок недействительными, штрафы Росимущества и даже утрата права аренды.
Что такое «разрешённая цель» в земельном праве
Разрешённая цель использования земель, это юридически закреплённый способ хозяйственного или иного использования участка, соответствующий:
- виду разрешённого использования (ВРИ) в ЕГРН;
- классификатору ФСБУ 25/2018 (коды 1.1–6.9);
- территориальному зонированию (ПЗЗ, Генплан, правила землепользования и застройки).
Код 6.1 в ФСБУ 25/2018: говорит ли он сам за себя?
Код 6.1 «Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства» лишь группирует участки по экономическому назначению; Однако он не раскрывает конкретную разрешённую цель: возделывание зерна, животноводство, тепличное хозяйство или, скажем, размещение охотничьей инфраструктуры. Следовательно, уточнять цель всё же нужно, иначе:
- аудиторы не примут учётную политику;
- арендодатель (Росимущество/муниципалитет) подаст в суд о расторжении договора;
- Росреестр откажет в регистрации переуступки права аренды.
Какие документы подтверждают разрешённую цель
| Документ | Что должен содержать | Ключевая норма |
|---|---|---|
| Договор аренды/купли-продажи | Прямое указание цели: «для ведения крестьянского хозяйства и размещения объектов животноводства» | п. 4 ст. 22 ЗК РФ |
| Выписка ЕГРН | Вид разрешённого использования в строке «ВРИ» (например, «для сельхозпроизводства») | ст. 37 ЗК РФ |
| Градостроительный план | Параметры: категория земель, вид функционального использования территории | ст. 44 ГрК РФ |
| Разрешение на отклонение | Если цель отличается от ВРИ, потребуется разрешение на отклонение (ст. 39.30 ЗК РФ) | Письмо Минэкономразвития № 4781-ДДи/2 от |
Судебные споры 2024–2026 гг.: выводы Верховного суда РФ
Дело № А40-28456/2025 (определение ВС РФ от )
Суть: арендатор сельхозземель разместил пост охотничьей инспекции без изменения ВРИ.
Позиция ВС:
- использование ВРИ «для сельхозпроизводства» не включает охотничью инфраструктуру;
- арендатор обязан был заранее согласовать отклонение либо изменить ВРИ через комиссию муниципалитета;
- договор аренды подлежит расторжению в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Практический вывод
Если договор содержит код 6.1, но не раскрывает подцель, арендатор рискует признанием его прав частично недействительными. Уточняйте цель прямо в тексте или через отдельное Приложение к договору.
Пошаговый алгоритм: как корректно зафиксировать разрешённую цель
- Шаг 1; Запросите свежую выписку ЕГРН (форма ЕГРН-1) и убедитесь в ВРИ.
- Шаг 2. Сопоставьте ВРИ с кодом ФСБУ 25/2018 через Сопоставительную таблицу Минфина.
- Шаг 3. Пропишите цель в договоре дословно: например, «для возделывания зерновых культур и размещения зернохранилищ мощностью до 5 тыс. тонн».
- Шаг 4. При необходимости получите разрешение на отклонение (срок — 30 дней, госпошлина 2 000 руб.).
- Шаг 5. Включите в учётную политику организации прямую ссылку на пункт договора с целевым назначением.
Частые ошибки
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| «Цель не указана, только код 6.1» | Отказ в прохождении аудита; претензии Росимущества | Подписать доп. соглашение, приложить техзадание с целью |
| «Цель указана шире ВРИ» | Регистратор не внесёт переуступку в ЕГРН | Получить разрешение на отклонение или изменить ВРИ |
| «Используются устаревшие коды OKATO вместо классификатора ФСБУ» | Некорректная оценка актива; переоценка недооценка | Перейти на актуальный классификатор (приказ Минфина № 208н) |
- Да, даже если в договоре указан код 6.1, уточнять конкретную цель обязательно.
- Фиксируйте цель в трёх документах сразу: договор, учётная политика, градостроительный план.
- Проверяйте актуальность ВРИ и ПЗЗ каждые 3 года (поправки в ГрК РФ 2025 г.).
- Храните разрешения на отклонение не менее 5 лет после окончания договора аренды.
Контакты для консультации. По вопросам согласования целей и получения разрешений обращайтесь в региональные комиссии по землепользованию или к специализированным юридическим фирмам, аккредитованным при Росимуществе.