Вопрос «что же всё-таки считается общим?» регулярно всплывает на собраниях жильцов, в спорах с управляющими компаниями и даже в судебных разбирательствах. Ниже – подробный разбор с примерами, ссылками на актуальные нормы и полезными советами на 2026 год.
Краткий ответ
Общее имущество – это всё то, что находится за пределами квартир и предназначено для совместного пользования всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
Источники права
- Жилищный кодекс РФ (гл. 4, ст. 36);
- Постановление Правительства РФ № 491 от – перечень конструктивных элементов и систем;
- Федеральный закон № 188-ФЗ «О введении в эксплуатацию объектов капитального строительства» – актуализирован в 2025 году;
- Письма Минэкономразвития, Минстроя и Роспотребнадзора 2025–2026 гг.
Детальный перечень общего имущества
Конструктивные элементы дома
- Несущие стены и перегородки, колонны, балки, плиты перекрытий.
- Фундамент и цоколь;
- Крыша, чердачные помещения, технические этажи.
- Входные группы: козырьки, крыльца, пандусы, кровельные дымники.
Инженерные системы и сети
- Системы холодного и горячего водоснабжения до первого ответвления в квартиру.
- Центральное отопление, тепловые пункты, стояки и распределительные коллекторы.
- Электроснабжение: вводно-распределительные устройства (ВРУ), общедомовые щиты, кабели до счётчиков.
- Канализация, вентиляция, дымоудаление, газоснабжение.
- Лифтовое хозяйство: шахты, кабины, машинные и шахтные помещения, кабельные линии.
Места общего пользования
- Лестничные клетки, лестничные площадки, коридоры, тамбуры.
- Подвалы, чердаки, технические этажи, мусоропроводы.
- Колясочные, велокомнаты, общие кладовые (если они не выделены в самостоятельные объекты).
- Крытые паркинги/гаражи, если они не оформлены на отдельных собственников.
- Крыши, придомовые площадки, детские и спортивные площадки на придомовой территории, закреплённой за домом.
Общедомовые приборы учёта и датчики
Даже если общедомовой счётчик установлен в подвале, он остаётся общим имуществом и обслуживается за счёт общих платежей собственников.
Что не считается общим имуществом
- Квартиры и нежилые помещения, принадлежащие конкретным собственникам.
- Машино-места/гаражи, оформленные в собственность.
- Индивидуальные счётчики и приборы учёта внутри квартир.
- Личные вещи жильцов (велосипеды, санки, садовый инвентарь) даже если они временно хранятся на лестничной площадке.
Кто отвечает за содержание и ремонт
Обязанность содержать общее имущество несут все собственники помещений пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности.
На практике эту функцию делегируют управляющей компании (УК) или ТСЖ; Но если УК не выполняет обязанности, жильцы вправе:
- Обратиться с жалобой в Госжилинспекцию или Роспотребнадзор.
- Провести внеплановый ревизионный осмотр общего имущества.
- Подать коллективный иск в суд о возмещении ущерба.
Актуальные новости 2025–2026
1. Снижение кворума на повторных собраниях
С 2026 года для проведения повторного общего собрания собственников будет достаточно 25 % голосов вместо 50 %. Это упрощает решение вопросов, связанных с ремонтом общего имущества.
2. Размещение ёлок в подъездах
Минрегион РФ разъяснил: установка праздничных украшений в подъезде не считается порчей общего имущества, если она не нарушает технику пожарной безопасности и не мешает проходу.
3. Отказ от дополнительных услуг
Собственники могут официально отказаться от любых услуг сверх установленного перечня (например, «поддержание газона» или «уборка подъезда более 2 раз в день»). УК не вправе навязывать их через общее имущество.
Чек-лист: как проверить свою УК
- Запросите акт обследования общего имущества – обязан предоставить ежегодно.
- Сверьте платёжку: строка «содержание общего имущества» должна быть отдельной и детализированной.
- Фиксируйте нарушения фото-видео, составляйте акты с подписью 2–3 соседей.
- Подайте коллективное письмо в Госжилинспекцию через портал Госуслуги – срок рассмотрения до 30 дней.
Общее имущество – это «скелет» и «кровеносная система» любого многоквартирного дома. От того, насколько грамотно собственники контролируют УК, зависит безопасность, комфорт и, в конечном счёте, стоимость их недвижимости. Помните: если элемент находится за пределами вашей квартиры и служит всем жильцам, он почти всегда – общий. Не бойтесь требовать отчётов и не позволяйте управляющим компаниям «сдувать» с вас лишние деньги за «содержание» того, что по закону и так должно быть в порядке.
Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.