Кратко: если квартира признана «единственным жильём», её можно продать без НДФЛ уже через 3 года владения вместо обычных 5 лет. Ниже мы подробно разберём, как именно ФНС определяет этот статус и на что обращать внимание именно в 2021 году.

Какой минимальный срок владения квартирой без налога в 2021 году

Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) устанавливает два срока, после которых продажа недвижимости освобождается от НДФЛ:

• 3 года – если квартира:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • получена по договору ренты;
  • является единственным жильём на момент продажи.
• 5 лет – во всех остальных случаях (например, куплена по ДДУ в 2018 г. и продаётся в 2021 г., но у вас уже есть вторая квартира).

Что именно считается «единственным жильём»

Главное правило

На момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у продавца (и его супругов/несовершеннолетних детей) не должно быть других жилых помещений в собственности.

Что НЕ влияет на статус «единственное жильё»

• Дача, садовый домик, гараж, подвал, офис – не считаються жилым фондом. Наличие таких объектов не лишает вас статуса «единственное жильё».
• Апартаменты (даже если там прописаны) – формально не жилое помещение, поэтому тоже не учитываются.

Важные нюансы для 2021 года

1. 90-дневное «окно». Если вы купили вторую квартиру не позднее 90 дней до продажи первой, новая квартира не учитывается – первая всё равно считается единственным жильём.
2. Семьи с детьми. С 2021 года действует льгота: семьи, где с родился 2-й или последующий ребёнок, могут продать любое жильё без НДФЛ вне зависимости от срока владения (при соблюдении условий – см. Закон № 382-ФЗ).
3. Доля в квартире. Даже доля (например, 1/2) считается отдельным объектом. Если у вас есть доля в другой квартире, статус «единственное» теряется.

Примеры из практики

Пример 1

Ситуация: в 2018 г. купили квартиру, в 2021 г. решили продать. Другой недвижимости нет, супруг и дети тоже ничего не владеют.
Результат: квартира – единственное жильё, значит, продажа через 3 года (2021 г.) без НДФЛ.

Пример 2

Ситуация: есть квартира, купленная в 2019 г., и апартаменты, купленные в 2020 г.
Результат: апартаменты в расчёт не идут, квартира всё ещё считается единственным жильём. НДФЛ не платим, если продадим квартиру после 2022 г. (3 года).

Пример 3

Ситуация: квартира приватизирована в 2017 г;, в 2020 г. купили вторую квартиру.
Результат: при продаже приватизированной квартиры в 2021 г. НДФЛ будет (5 лет не прошли, и жильё уже не единственное).

Как доказать статус «единственного жилья» в налоговой

1. Запросите выписку из ЕГРН (в электронном виде – за 15 минут через Госуслуги).
2. Проверьте, что в день регистрации перехода права у вас и членов семьи нет других жилых помещений.
3. Сохраните договор купли-продажи новой квартиры, если воспользовались 90-дневным «окном».

Что изменится в 2022–2026 гг.

На 20 апреля 2026 г. подтверждается: срок владения единственным жильём остаётся 3 года. Льготы для семей с детьми и правило 90 дней продлены без изменений.

Чтобы не платить налог при продаже квартиры в 2021 году, достаточно убедиться, что:

1. Квартира принадлежит вам минимум 3 года.
2. На день регистрации сделки у вас и членов семьи нет других жилых помещений в собственности (или куплена новая квартира не более 90 дней назад).

Соблюдая эти условия, вы можете спокойно продать жильё без НДФЛ и лишних вопросов от ФНС.

Информация актуальна на . Для индивидуальной консультации рекомендуем получить выписку из ЕГРН и обратиться к налоговому специалисту.