Родители, желающие обеспечить своего сына крышей над головой на будущее, часто задаются вопросом: что выгоднее — оформить дарственную или завещание?
С 2026 года налоговые правила изменились, поэтому важно понимать все «подводные камни».
В статье разберёмся по пунктам, когда какой документ предпочтительнее, какие налоги могут возникнуть и как минимизировать расходы;
Кратко о главном
- Дарение между родителем и сыном освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Завещание не создаёт налога для наследника вообще, но имущество переходит только после смерти завещателя.
- При дарении «чужому» лицу (например, невестке) налог 13 % от кадастровой стоимости обязателен.
- Можно ли продать подаренную квартиру без налогов? — да, если владеть более 3 лет после дарения от близкого родственника.
Что такое дарение?
Дарение, это двусторонняя безвозмездная сделка, при которой один человек (даритель) передаёт другому (одаряемому) имущество, а последний его принимает.
Для недвижимости договор обязательно заверяется у нотариуса и регистрируется в Росреестре.
Формы договора дарения
- Простая письменная форма — допустима при стоимости подарка ≤ 3 000 ₽ (редко применяется для квартир).
- Нотариальная форма — обязательна для дарения недвижимости (ст. 574 ГК РФ).
Что такое завещание?
Завещание — это односторонняя сделка, в которой гражданин распоряжается своим имуществом на случай смерти.
Документ можно в любой момент изменить или отменить.
Завещание вступает в силу только после смерти завещателя и проходит процедуру наследования (6 месяцев).
Сравнительная таблица: дарение vs. завещание
| Критерий | Дарение | Завещание |
|---|---|---|
| Момент перехода права | Сразу после регистрации | После смерти завещателя + 6 мес. |
| НДФЛ для сына | 0 % (близкий родственник) | 0 % (наследники не платят) |
| Риски «отмены» | Возможно признание сделки недействительной при недееспособности дарителя | Можно изменить/отменить в любой момент |
| Регистрация | Нотариус + Росреестр (~15 000 – 30 000 ₽) | Нотариус (услуга ~2 000 – 5 000 ₽) |
| Возможность продать квартиру сразу | Да, но НДФЛ 13 % при продаже в первые 3 года | Да, сразу после вступления в наследство; налог не возникает, если владеть ≥ 3 г. |
Какие документы потребуются
Для дарственной:
- Паспорта родителя и сына.
- Свидетельство о праве собственности на квартиру.
- Кадастровый паспорт (выписка ЕГРН).
- Согласие супруга дарителя (нотариальное), если квартира куплена в браке.
- Заявление в Росреестр (оформляет нотариус).
Для завещания:
- Паспорт завещателя.
- Правоустанавливающие документы на квартиру.
- Присутствие нотариуса и 2 свидетелей (для закрытого — не требуется).
Пошаговые инструкции
Оформление дарственной на квартиру сыну
- Соберите пакет документов (см. выше).
- Запишитесь к нотариусу, подпишите договор дарения.
- Нотариус в течение 3 дней направит документы в Росреестр.
- Через 7–9 дней сын получит выписку ЕГРН с новым правообладателем.
Оформление завещания
- Посетите нотариуса с документами.
- Заявите последнюю волю в простой письменной форме.
- Нотариус заверит документ (5–10 минут).
- Храните у нотариуса или заберите на руки (рекомендуется оставить у нотариуса).
Налоги и льготы в 2026 году
- НДФЛ при дарении от родителя сыну: 0 % (пп. 1 п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- НДФЛ при последующей продаже:
– 13 % от (цены продажи – 1 000 000 ₽ вычет) при владении < 3 лет;
– 0 % при владении ≥ 3 года. - Налог на имущество: облагается в любом случае, льготы для пенсионеров сохраняются.
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка 1: Дарение «вместо» завещания без учёта последствий.
Совет: если планируете оставить себе право пожизненного проживания, оформляйте дарение с оговоркой о праве пользования или завещание. - Ошибка 2: Подарив квартиру, родители теряют право претендовать на приватизацию или улучшение жилищных условий.
Совет: Включите в договор условие обратного выкупа или ренты. - Ошибка 3: Оформление завещания «в тайне» без уведомления сына, что может привести к спорам после смерти.
Совет: Держите копию завещания у семейного юриста.
Если вы уверены, что хотите немедленно передать квартиру сыну, не планируете продавать её в ближайшие 3 года и не нуждаетесь в дальнейшем контроле — дарение оптимально: налога нет, расходы на оформление минимальны;
Если же нужна гибкость (возможность изменить доли, добавить других наследников, сохранить за собой право пользования) или есть риски притязаний третьих лиц — лучше завещание.
FAQ
- Можно ли подарить долю в квартире?
- Да, нужно оформить договор дарения доли и согласие всех собственников.
- Может ли сын после дарения выселить родителей?
- Только если в договоре не прописано право пожизненного проживания.
- Как отменить дарение?
- В исключительных случаях: если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, умышленно причинил вред (ст. 578 ГК РФ).
При любом выборе рекомендуется предварительная консультация квалифицированного юриста или нотариуса.