Самое главное помнить: при оценке квартиры, дома или коммерческого помещения нужно чётко понимать, какие именно зоны задействуются в расчётах и какие нормативы применяются. Это позволит избежать споров, переоценки или недооценки имущества.

Краткий ликбез: зачем вообще измерять площадь этажа

• Расчёт налога на имущество и кадастровой стоимости.
• Определение коммунальных платежей (отопление, уборка общих территорий).
• Оценка стоимости при купле-продаже или ипотеке.
• Юридическое документирование (план БТИ, технический паспорт).

Основные нормативы и документы

В РФ расчётом руководствуются:

1. СП 54.13330.2021 «Жилые многоквартирные дома»;
2. СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий» (для вентиляционных и теплотехнических зон);
3. Приказ Минстроя № 43/пр от «Об утверждении требований к определению площади…»;
4. ФГИС ЕГРН, сведения из Единого государственного реестра недвижимости.

Что точно ВКЛЮЧАЕТСЯ в площадь этажа

Внутренняя общая площадь квартиры

• Жилые комнаты, спальни, гостиные, кухни-гостиные, если они отделены дверью.
• Вспомогательные помещения — кухни, коридоры, санузлы, кладовые, гардеробные.
• Встроенные шкафы и ниши глубиной ≥ 0,2 м и высотой ≥ 1,8 м.
• Лоджии и балконы — с понижающими коэффициентами: 0,5 для лоджии, 0,3 для балкона.
• Терраса, веранда — коэффициент 0,3-0,5 в зависимости от остекления.

Общедомовые конструкции

• Лестничные клетки — марши, площадки, лестничные приямки.
• Лифтовые шахты и шахты инженерных систем (внутри контура здания).
• Коридоры, тамбуры, вестибюли между квартирами и лестничными клетками.
• Колясочные, мусоропроводные камеры, если они встроены в тело здания.

Технические этажи и чердаки

Ели высота ≥ 1,8 м — полностью включаются. При высоте 1,4–1,8 м — 50 % площади. Ниже 1,4 м, не учитываются.

Что НЕ входит в площадь этажа жилого здания

• Открытые балконы без остекления (если нет крыши).
• Подвалы и цоколь технического назначения, не приспособленные для жилья.
• Гаражи и машино-места (учитываются отдельной строкой).
• Крыша и покрытия (если не оборудованы под мансарду).
• Пространства под лестничными маршами высотой < 1,2 м.

Как измеряют: практические советы

1. Межэтажное перекрытие — измеряют по внутреннему контуру стен (без учёта отделки).
2. Толщина наружных стен не входит в «квартиру», но учитывается в общедомовой площади.
3. При остеклённой лоджии измеряют внутренние размеры и умножают на 0,5.
4. Арки и проёмы шириной ≥ 2 м и высотой ≥ 2 м включаются полностью.

Примеры из практики

Пример 1: Квартира-студия 34 м²

Кухня-гостиная 18 м², санузел 3 м², коридор 4 м², лоджия 3 м² × 0,5 = 1,5 м².
(Но в кадастре может быть указано 34 м² за счёт общедомовых долей.)

Пример 2: Двухуровневая квартира

На первом уровне 65 м², на втором — мансарда высотой 2,1 м (100 %), 1,6 м (50 %).
Площадь второго уровня: 25 м² + 5 м² × 0,5 = 27,5 м².
Общая: 65 + 27,5 = 92,5 м².

Как не попасться на уловки застройщиков

• Запрашивайте план БТИ и расшифровку коэффициентов.
• Сверяйте заявленную площадь с ЕГРН (выписка доступна онлайн).
• Обращайте внимание на остекление: «лоджия» без стеклопакета может быть продана как «балкон» с заниженным коэффициентом.

Чек-лист покупателя или продавца