Дата актуализации:

Что такое цессия в недвижимости – объясняем «на пальцах»

Цессия (от лат. cessio – уступка) – это переуступка права требования по договору долевого участия (ДДУ);
Проще: первоначальный покупатель (дольщик) передаёт другому человеку своё право получить квартиру от застройщика, а сам выходит из сделки и забирает деньги.

Главное отличие от обычной продажи:

• Квартира ещё не построена, поэтому нельзя оформить обычный договор купли-продажи.
• Переуступается не сама квартира, а «возможность её получить» после ввода дома в эксплуатацию.

Кто есть кто в схеме цессии

Зачем инвесторам и обычным людям использовать цессию

Выгода для продавца (цедента)

• Возвращает вложенные деньги до сдачи дома, не дожидаясь 2-3 года.
• Может «заморозить» кредит или реинвестировать средства.

Выгода для покупателя (цессионария)

• Покупает квартиру дешевле, чем у застройщика в момент сдачи.
• Экономит 10-25 % от рыночной стоимости готового жилья.
• Не стоит в очереди к застройщику – большой выбор «вторичного» ДДУ.

Выгода для застройщика

• Не тратит время на перевод доли, оформляет сделку через уведомление.
• Деньги уже получены, риски минимальны.

Основные виды цессии

1. Возмездная – за деньги (95 % сделок на рынке новостроек).
2. Безвозмездная – дарение права требования (редко, чаще между родственниками).
3. Инвестиционная – покупка на этапе котлована и перепродажа перед сдачей дома.
4. «Коллекторская» – банк продаёт долг по ипотеке коллекторам (не путать с ДДУ).

Пошаговая инструкция: как купить квартиру по цессии без рисков

Шаг 1. Проверка первичного ДДУ

Запросите у продавца подлинник договора долевого участия, заверенный Росреестром.
Убедитесь, что:

• застройщик внесён в реестр ЕГРЮЛ;
• дом числится в реестре проблемных объектов (сайт наш.дом.рф);
• квартира свободна от залогов и арестов (выписка из ЕГРН).

Шаг 2. Согласие застройщика

Письменное уведомление застройщика или договор трёх сторон (застройщик + цедент + цессионарий) – обязательное условие по 214-ФЗ.
Без него Росреестр не примет регистрацию.

Шаг 3. Составление договора цессии

Минимальный набор пунктов:

1. Данные сторон (ФИО, паспорт, адрес).
2. Полные реквизиты первичного ДДУ (номер, дату, застройщика).
3. Описание квартиры (площадь, этаж, корпус).
4. Цена уступки и порядок расчётов (эскроу-счёт или нотариальное аккредитив).
5. Обязанности сторон (кто подаёт уведомление в Росреестр).
6. Ответственность за неисполнение (неустойка).

Шаг 4. Расчёт и закрытие сделки

• Эскроу-счёт – самый безопасный способ: деньги блокируются до регистрации.
• Нотариальное аккредитив – альтернатива, если банк-эскроу не доступен.
• Никакой наличной «черной кассы»!

Шаг 5. Регистрация в Росреестре

В течение 3 рабочих дней после подписания цессионарий подаёт заявление через МФЦ или Госуслуги.
Получает выписку ЕГРН, в которой указан как новый участник ДДУ.

Типовой образец договора цессии (фрагмент)

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ №___
г. Москва «20» апреля 2026 г.

СТОРОНЫ
Цедент: Иванов Иван Иванович, Паспорт 45 00 123456, выдан …
Цессионарий: Петров Петр Петрович, Паспорт 77 00 654321, выдан …

ПРЕДМЕТ
Цедент уступает, а Цессионарий принимает право требования по ДДУ №12345,
заключённому между Ивановым И.И. и ООО «Первый Застройщик»,
объект – квартира №88, пл. 45 м², этаж 12, корпус 3, ЖК «Солнечный».

ЦЕНА
Стоимость уступки – 6 500 000 (Шесть миллионов пятьсот тысяч) руб.
Перечисляется на эскроу-счёт 40817… в АО «Альфа-Банк».

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ
… (см. полный текст в конце статьи).

Топ-5 распространённых ошибок и рисков

1. Нет согласия застройщика – сделку могут признать недействительной.
2. Квартира в ипотеке – необходимо одновременное погашение ипотеки и выдача банком согласия.
3. Продавец – фальшивый дольщик – проверяйте подлинник ДДУ и сверяйте данные в ЕГРН.
4. Неправильное определение цены – при занижении могут заподозрить «откат» и обложить дополнительным НДФЛ.
5. Отсутствие эскроу-счёта – при расторжении сделки вернуть деньги будет крайне сложно.

Что изменилось в 2026 году

• С вступили поправки к 214-ФЗ: обязательное страхование ответственности застройщика – повышает защиту дольщика.
• Росреестр перевёл регистрацию цессии в электронный формат через Госуслуги, срок сокращён до 1 рабочего дня при подаче онлайн.

Ответы на частые вопросы

Можно ли продать квартиру по цессии без согласия застройщика?

Нет. Согласие (или договор трёх сторон) – обязательное требование 214-ФЗ иначе регистратора не примут документы.

Нужно ли платить НДФЛ при продаже по цессии?

Да, если между покупкой и продажей прошло меньше 5 лет. Ставка 13 % от прибыли (разница между ценой уступки и первоначальной ценой ДДУ).

Можно ли использовать материнский капитал?

Да, но только через Пенсионный фонд и по схеме «задаток → полная оплата после регистрации цессии».

Чек-лист перед сделкой

1. Проверить статус застройщика (наш.дом.рф, ЕГРЮЛ).
2. Получить выписку ЕГРН на долю и её обременения.
3. Согласовать текст договора цессии с юристом.
4. Открыть эскроу-счёт в аккредитованном банке.
5. Подписать у застройщика «Согласие на уступку».
6. Подать заявление в Росреестр онлайн через Госуслуги.
7. Получить новую выписку ЕГРН – вы официально новый дольщик.

Полный образец договора цессии в формате DOCX и PDF доступен по ссылке в конце статьи.