Многие покупатели квартир удивлены, когда видят в договоре одну цифру, в выписке из ЕГРН — другую, а в рекламном проспекте — третью. Причина расхождений часто кроется в так называемых понижающих коэффициентах. В этой статье разберёмся, что это такое, когда они применяются и почему так важно различать три разных «площади» одной и той же квартиры.

Откуда взялись понижающие коэффициенты

Исторически за расчётом площадей с 1950-х годов стояло БТИ, которое руководствовалось т. н. 37-й инструкцией. В ней были закреплены следующие коэффициенты:

• 0,5 — для лоджий;
• 0,3 — для балконов и террас;
• 1,0 — для веранд и холодных кладовых (то есть площадь считается полностью).

Несмотря на то, что сама инструкция утратила силу ещё года, БТИ и некоторые застройщики продолжают использовать эти цифры «по привычке». Это и создаёт путаницу.

Четыре ключевых этапа жизни здания

1. Согласование ТЭП (технико-экономических показателей).
2. Проектирование, экспертиза, строительство, ввод в эксплуатацию.
3. Продажи по ДДУ (договору долевого участия).
4. Кадастровый учёт и регистрация прав в ЕГРН.

На каждом этапе действуют разные нормативы, и коэффициенты применяются не всегда.

Три «площади» одной и той же квартиры

Площадь помещения (S_{помещения})

Это «чистая» площадь квартиры без балконов, лоджий, веранд, террас и эксплуатируемой кровли. Именно её вы увидите:

• в техническом плане;
• в выписке из ЕГРН после регистрации права.

Общая площадь квартиры (S_общая)

К «чистой» площади прибавляются балконы, лоджии, веранды, террасы без коэффициентов. Именно эта цифра фигурирует:

• в проектной декларации;
• в разрешении на ввод в эксплуатацию.

Общая приведённая площадь (S_{приведённая})

Здесь «лишние» элементы учитываются с понижающими коэффициентами. Актуально только при продаже по ДДУ и только для жилых помещений. Коэффициенты те же, что в 37-й инструкции:

• 0,3 — балконы и террасы;
• 0,5 — лоджии;
• 1,0 — веранды (коэффициент не понижается).

Пример на цифрах

Допустим, квартира состоит из:

• жилой площади — 48,0 м²;
• лоджия — 8,0 м²;
• терраса — 4,0 м².

1. Для покупателя. Сравнивайте в рекламе именно общую приведённую площадь с тем, что прописано в ДДУ, а не «чистую» или «общую без коэффициентов».
2. Для застройщика. Чтобы избежать претензий, в договоре долевого участия указывайте все три значения: S_{помещения}, S_общая и S_{приведённая}.
3. Для риэлтора. В описаниях объектов чётко обозначайте, какая именно площадь подана, иначе потенциальный покупатель потеряет доверие при первой же выписке из ЕГРН.

Важно! Нежилые помещения (апартаменты, офисы) всегда учитывают балконы, лоджии, террасы без коэффициентов. Понижающие коэффициенты актуальны только для жилых квартир и только на этапе продажи по ДДУ.

Если нужна помощь в аудите документации или консультация по площадям вашего объекта — обращайтесь к экспертам. Работаем в будни с 10:00 до 18:00 по московскому времени.