С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса (1 марта 2025 года) произошли существенные изменения в регулировании земельных отношений вокруг многоквартирных домов. Сегодня, 19 апреля 2026 года, мы разберёмся, что представляет собой общая долевая собственность на земельный участок, как она возникает, кто её получает и какие права/обязанности у собственников долей.
Определение и ключевые черты
Общая долевая собственность (ОДС), это правовой режим, при котором:
- несколько лиц совместно владеют одним объектом недвижимости;
- каждому собственнику принадлежит конкретная доля (доли могут быть равными или разными);
- доли выражаются дробным числом (½, ⅓, 0,0001 и т.д.) или процентом (25 %, 33,33 % и т.д.).
В отношении земельных участков это означает, что участок не делится физически на «куски», но каждый владелец знает размер своей доли и может распоряжаться ею.
Как возникает ОДС на земельный участок у собственников МКД
Переход земли бесплатно
Если земельный участок был:
- сформирован до 1 марта 2025 года;
- поставлен на кадастровый учет;
- находится под многоквартирным домом (МКД),
то с 1 марта 2025 года участок автоматически и безвозмездно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений в этом доме;
Размер доли каждого собственника определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения к общей площади всех помещений в доме.
Исключения
- Если участок не был оформлен до 1 марта 2025 года, его нужно будет сформировать и внести в ЕГРН, после чего он также перейдёт в долевую собственность.
- На одном едином участке могут располагаться два и более отдельно стоящих МКД, и это не запрещено действующим законодательством. В таком случае доли определяются отдельно по каждому дому.
Права и обязанности долевого собственника земельного участка
Права
- Распоряжение долей: продать, подарить, завещать, заложить.
- Приоритетное право выкупа: при продаже доли остальные собственники имеют преимущественное право покупки.
- Участие в общих решениях: голосовать на общих собраниях пропорционально размеру доли.
- Доходы: получать доход от использования участка (аренда, реклама и др.) пропорционально доле.
Обязанности
- Оплата налогов и коммунальных услуг: пропорционально доле.
- Содержание: участвовать в расходах по содержанию земли (огороживание, благоустройство).
- Соблюдение решений общего собрания: включая правила пользования зонами отдыха, парковки и т.д.
Как проверить свою долю
Чтобы убедиться в наличии доли и её размере, необходимо:
- Зайти на публичную кадастровую карту Росреестра.
- Ввести кадастровый номер МКД.
- Найти связанный земельный участок.
- Заказать выписку из ЕГРН (электронная выписка приходит за 1–2 часа).
- В разделе «Сведения о правах» увидеть запись: «Общая долевая собственность, доли определены в соответствии с ЖК РФ».
Особые случаи
Простое товарищество и строительство «домика»
Допустим, два человека заключили договор простого товарищества:
- Первый вкладывает материалы (ТМЦ);
- Второй вкладывает земельный участок.
В этом случае:
- Собственником построенного домика становятся оба участника товарищества в долях, которые указаны в договоре или определяются судом.
- Земля продолжает принадлежать вкладчику-землевладельцу, но теперь на участке возникает сервитут в пользу домика (при необходимости подъезда, подключения коммуникаций).
Единый участок под несколькими МКД
Встречается, когда ТСЖ или управляющая компания объединяет два дома на одном большом участке. В этом случае:
- каждому собственнику квартир дома №1 принадлежит доля только в части участка, отнесённой к дому №1;
- аналогично — собственникам квартир дома №2.
Такой «раздельный» подход избавляет от конфликтов при распределении площадей парковок, детских площадок и зелёных зон.
Пошаговая инструкция: что делать собственнику квартиры после 1 марта 2025 года
- Проверьте, оформлен ли земельный участок под домом. Если нет — инициируйте общее собрание собственников.
- Проголосуйте за обращение в кадастровую палату для межевания и постановки на кадастровый учёт (требуется ≥2/3 голосов).
- После постановки участка на учёт он автоматически перейдёт в долевую собственность.
- Сохраните выписку из ЕГРН — она подтверждает вашу долю.
- Участвуйте в общем собрании для утверждения схемы размещения парковок, благоустройства и т.д.
Частые вопросы
Можно ли «выделить» свою долю в натуре?
Законодательство не требует физического раздела участка на куски. Выдел возможен только по соглашению всех долевиков и с новым межеванием. Обычно это сложно и дорого, поэтому практикуют договор совместного использования или аренда доли другим собственникам.
Кто платит земельный налог?
Каждый собственник получает от ФНС уведомление с суммой налога, пропорциональной своей доле. УТС управляющая компания может взимать взнос через квитанции, чтобы потом перечислить налог единым платежом.
Что, если участок не оформлен до сих пор?
В этом случае:
- земля остаётся в муниципальной собственности;
- собственники квартир не имеют права голосовать за её использование;
- при попытке продать квартиру покупатели требуют скидки (риски неопределённости).
Поэтому оформление участка — критически важно.
Общая долевая собственность на земельный участок, это современный способ гарантировать каждому жильцу МКД право на землю под домом, не деля её физически. С 1 марта 2025 года участки переходят к собственникам автоматически и бесплатно, если уже оформлены. В остальных случаях нужно активное участие собственников: собрания, межевание, регистрация. Понимание своей доли, прав и обязанностей позволит избежать конфликтов и увеличить стоимость вашей квартиры.