Термин «образование объекта недвижимости» встречается в нормативных актах и документах Росреестра, однако не всегда понятно, что именно он означает на практике. Ниже разберёмся, какие действия считаются образованием, какие документы понадобятся и на что обратить внимание, если вы планируете создать новый объект или преобразовать уже существующий.
Понятие «образование» в законодательстве
Согласно ст. 1 Федерального закона № 218-ФЗ (в редакции от г.) «образование» — это создание нового объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения, машино-места) либо выдел части из уже учтённого объекта. При этом:
- если вводится в эксплуатацию многоквартирный дом, возведённый с привлечением денежных средств дольщиков, то это не считается образованием, он регистрируется как самостоятельный объект с первоначальным техническим планом;
- во всех остальных случаях образование требует подготовки технического плана и постановки на кадастровый учёт.
Когда возникает необходимость в образовании
- Постройка нового здания или сооружения на свободном земельном участке.
- Ввод в эксплуатацию самостроя после внесения изменений в разрешительную документацию.
- Раздел многоквартирного дома на отдельные помещения (например, при переводе жилых квартир в нежилые).
- Объединение нескольких помещений в один объект (например, создание торгового центра из ряда магазинов).
- Выдел машино-мест или кладовых как самостоятельных объектов.
Алгоритм образования: пошаговая инструкция
Шаг 1. Подготовка разрешительной документации
Убедитесь, что участок оформлен в собственности (договор аренды или права собственности). Затем получите:
- разрешение на строительство;
- проектную документацию (при необходимости).
Шаг 2. Ввод в эксплуатацию
После завершения строительства сдаёте объект по акту ввода в эксплуатацию через Госстройнадзор или МФЦ.
Шаг 3. Технический план
Заказываете у кадастрового инженера технический план, который должен содержать:
- описание конструктивных особенностей;
- кадастровый номер земельного участка;
- координаты и площадь объекта;
- этажность и назначение.
Шаг 4. Постановка на кадастровый учёт
Передаёте технический план в Росреестр через МФЦ или электронную подпись на портале Госуслуг. Срок рассмотрения — 10 рабочих дней.
Шаг 5; Регистрация права собственности
После присвоения кадастрового номера подаёте заявление на регистрацию права в ЕГРН. Госпошлина 2000 рублей для физлиц (350 руб. при электронной подаче).
Особые случаи и нюансы
4.1 Самострой
Если объект уже построен без разрешений, необходимо:
- Урегулировать нарушение земельного законодательства (штрафы).
- Получить разрешение на ввод через суд или комиссию при муниципалитете (закон № 339-ФЗ).
4.2 Доли в общей собственности
При образовании объекта из доли в многоквартирном доме потребуется согласие всех долевых собственников.
4.3 Перевод жилого в нежилое
- Необходима экспертиза соответствия требованиям.
- Согласование с жильцами и муниципалитетом.
Чек-лист документов для образования объекта
| Документ | Кто выдаёт | Срок действия |
|---|---|---|
| Свидетельство о праве собственности на земельный участок | Росреестр | Бессрочно |
| Разрешение на строительство | Муниципалитет | 10 лет |
| Разрешение на ввод | Госстройнадзор | Бессрочно |
| Технический план | Кадастровый инженер | 6 месяцев с даты составления |
Распространённые ошибки
- Пропуск этапа постановки на кадастровый учёт. Без него нельзя продать, подарить или заложить объект.
- Игнорирование согласований с соседями при изменении конфигурации здания.
- Неверная площадь в техническом плане — может привести к отказу в регистрации.
Образование объекта недвижимости — это юридически значимое действие, в результате которого появляется новый объект в базе Росреестра. Процесс требует внимательного соблюдения процедур, подготовки технической документации и взаимодействия с контролирующими органами. Грамотное образование здания или помещения открывает путь к легальной регистрации прав, сделкам купли-продажи и получению кредита под залог недвижимости.