Каждый собственник, который решил продать квартиру, должен знать, что в ряде случаев с полученного дохода необходимо уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Одним из ключевых понятий при этом является налоговая база. Именно от неё зависит, сколько денег придётся отдать государству, а в ряде случаев — можно ли вообще не платить налог.
Что такое налоговая база
Согласно статье 214.10 НК РФ, налоговая база при продаже недвижимого имущества — это доход, который получил физическое лицо от продажи квартиры за вычетом причитающихся вычетов или расходов.
В простых словах, это сумма, с которой государство взимает налог. Но рассчитывается она не всегда по фактической цене продажи.
Как определяется налоговая база в 2025 году
Сравниваем цену продажи и кадастровую стоимость
Если квартира приобретена после , то для определения налоговой базы важно сравнить:
- Фактическую цену, указанную в договоре купли-продажи.
- 70% от кадастровой стоимости объекта.
Берётся максимальное значение. Это сделано для борьбы с занижением цены в договоре.
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб.
Фактическая продажная цена — 3 000 000 руб.
70% от кадастровой = 3 500 000 руб.
Таким образом, налоговая база = 3 500 000 руб. (вместо 3 млн), даже если квартира продана дешевле.
Как уменьшить налоговую базу
Физическое лицо имеет право снизить налогооблагаемый доход одним из двух способов:
Способ 1: Имущественный вычет в 1 млн рублей
Из налоговой базы вычитается 1 000 000 рублей (не меняется в зависимости от количества собственников или долей).
Пример:
Цена продажи — 3 500 000 руб.
Вычет — 1 000 000 руб.
Налоговая база = 2 500 000 руб.
НДФЛ 13% = 325 000 руб.
Способ 2: Уменьшение на расходы при покупке
Если квартира была куплена ранее, можно уменьшить базу на фактические расходы по её приобретению (при наличии документов).
Пример:
Продали квартиру за 4 500 000 руб.
Купили её ранее за 3 200 000 руб.
Налоговая база = 1 300 000 руб.
НДФЛ 13% = 169 000 руб.
Выбор способа зависит от того, какой вариант выгоднее. Если расходы на покупку больше 1 млн руб., лучше использовать второй способ.
Когда налог не платится
С действует новый минимальный срок владения:
- 3 года — если квартира получена:
- по договору дарения от близкого родственника;
- по наследству;
- в порядке приватизации;
- по договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Если квартира находится в собственности дольше минимального срока, налог не начисляется, и декларацию подавать не нужно.
Как подать декларацию 3-НДФЛ
Даже если после применения вычета налог равен нулю, обязательно нужно подать декларацию:
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Способ: онлайн через личный кабинет на сайте ФНС или на бумаге в налоговую по месту регистрации.
- Документы:
- Договор купли-продажи.
- Документы на покупку (при использовании способа 2).
- Кадастровый паспорт.
- Определяем базу по продаже: max(фактическая цена; 70% кадастровой стоимости)
- Выбираем способ снижения:
- 1 000 000 руб. (вычет), или
- расходы на покупку.
- Умножаем на ставку НДФЛ (13% или 15% при доходе сверх 5 млн руб.).
Контрольные вопросы и ответы
Вопрос: Я продал квартиру за 2 800 000 руб., она была получена по наследству 3 года назад. Нужно ли платить налог?
Ответ: Нет. Поскольку квартира находилась в собственности более 3 лет и получена по наследству, доход освобождается от НДФЛ. Декларацию подавать не нужно.
Вопрос: Квартира куплена в 2024 году за 4 млн руб., продана в 2025 году за 5 млн руб. Какой налог?
Ответ:
Налоговая база = 5 000 000 – 4 000 000 = 1 000 000 руб.
НДФЛ 13% = 130 000 руб.
Налоговая база при продаже квартиры — это не просто цена договора. Это регулируемый государством показатель, за которым нужно следить, чтобы избежать штрафов и переплаты. Правильный расчёт, использование льгот и подача декларации вовремя помогут минимизировать налоговые последствия или полностью избежать уплаты.
Если вы не уверены в расчётах, рекомендуется проконсультироваться с налоговым специалистом или использовать онлайн-калькуляторы на сайте ФНС.