Дата публикации:

Понятие безвозмездного пользования жилым помещением

Безвозмездное пользование (ссуда) – это юридически оформленная передача вещи (в т.ч. недвижимости) от ссудодателя к ссудополучателю на определённый срок или бессрочно без требования оплаты.

В сфере жилищного права речь идёт о договоре безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой, комнатой, частью дома). Такой договор регулируется:

• Жилищным кодексом Российской Федерации (ст. 16‑17, п. 3 ст. 287.4 и ст. 288 ГК РФ);
• Гражданским кодексом РФ (ст. 887‑893 о ссуде);
• Иными нормативными актами, уточняющими порядок регистрации и налогообложения.

Кому может быть предоставлена квартира в безвозмездное пользование?

Согласно ст. 16 ЖК РФ, объектом ссуды может быть:

• Жилой дом, часть дома;
• Квартира, часть квартиры;
• Комната (включая отдельные помещения, например, кладовки).

Ссудодатель – собственник (физическое лицо или юридическое лицо). Ссудополучателем может быть как физическое, так и юридическое лицо (например, благотворительная организация, социальный фонд или родственник).

Основные условия договора безвозмездного пользования

В договоре обязаны быть отражены существенные условия (ст. 887 ГК РФ):

1. Стороны договора (полные ФИО, ИНН, паспортные данные, адреса);
2. Предмет договора – точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, этаж);
3. Срок пользования (определённый или бессрочный);
4. Права и обязанности сторон (уход за имуществом, оплата коммунальных услуг, проведение ремонтных работ);
5. Порядок возврата квартиры после окончания срока;
6. Ответственность сторон за нарушение условий;
7. Порядок внесения изменений и расторжения договора.

Порядок заключения и регистрации договора

Подготовка документов

• Копия правоустанавливающего документа на квартиру (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН);
• Паспортные данные обеих сторон;
• Согласие супруга (если квартира находится в совместной собственности);
• Технический паспорт или акт о состоянии квартиры (по желанию сторон).

Составление договора

Договор может быть оформлен в письменной форме (рекомендовано) или в виде электронного документа, подписанного с помощью квалифицированной электронной подписи (КЭП).

Регистрация договора

Для недвижимости регистрация договора в Росреестре не является обязательной, однако:

• Если договор заключён на срок более 1 года – рекомендуется зарегистрировать его в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) для защиты прав ссудополучателя.
• Регистрация позволяет избежать споров о праве собственности и упрощает порядок передачи квартиры в случае смерти ссудодателя.

Уведомление органов ЖКХ

После подписания договора необходимо известить жилищно‑коммунальные службы о смене лица, пользующегося помещением, чтобы правильно начислялись коммунальные платежи.

Налоговые последствия

Согласно письму Минфина от г., получение имущества в безвозмездное пользование не считается доходом и не подлежит обложению налогом на прибыль у юридических лиц‑ссудодателей. Для физических лиц также нет налога на доходы от безвозмездного пользования, но:

• Ссудополучатель обязан платить коммунальные услуги и, при необходимости, налог на имущество (если квартира учитывается в составе его имущества);
• Ссудодатель не обязан уплачивать налог на доходы от сдачи в аренду, так как арендная плата отсутствует.

Плюсы и минусы безвозмездного пользования квартирой

Преимущества для ссудодателя

• Социальная ответственность – помощь родственникам, пожилым людям, инвалидам;
• Отсутствие необходимости вести бухгалтерию по аренде и платить налог на доход от аренды;
• Сохранение права собственности (в отличие от продажи).

Преимущества для ссудополучателя

• Отсутствие арендных платежей – экономия средств;
• Возможность проживания в собственном жилье без необходимости покупки;
• Гарантированный срок пользования (при наличии пункта о продлении).

Возможные риски

• Неуплата коммунальных услуг ссудополучателем может привести к начислению задолженности на имя собственника;
• Отсутствие арендной платы может стать поводом для споров о «скрытой» аренде, если договор составлен некорректно;
• При бессрочном договоре ссудодатель теряет возможность быстро вернуть квартиру в случае изменения жизненных обстоятельств.

Пошаговая инструкция по заключению договора

1. Определите цель и срок пользования. Решите, будет ли договор определённым (например, 5 лет) или бессрочным.
2. Подготовьте документы. Скопии правоустанавливающих документов, паспорта, согласие супруга.
3. Составьте договор. Включите все обязательные условия (см. пункт 3). Можно воспользоваться готовыми образцами, доступными на юридических порталах (например, Договор‑Юрист.ру).
4. Подпишите договор. При возможности – используйте КЭП для повышения юридической силы.
5. Зарегистрируйте договор в Росреестре. (по желанию, если срок > 1 года).
6. Уведомьте ЖКХ и коммунальные службы. Предоставьте копию договора в управляющую компанию.
7. Контролируйте выполнение обязательств. Проводите периодический осмотр состояния квартиры и проверку оплаты коммунальных услуг.

Образец ключевых пунктов договора (упрощённый)

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Стороны
 1.1. Ссудодатель: Иванов Иван Иванович, паспорт № ________, ИНН ________, адрес: __________.
 1.2. Ссудополучатель: Петров Петр Петрович, паспорт № ________, ИНН ________, адрес: __________.

Предмет договора
 2.1. Ссудодатель передаёт в безвозмездное пользование квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, кв. 45, кадастровый № 77:01:0000000:123, общей площадью 58,5 м².

Срок пользования
 3.1. Договор заключается на срок 5 (пять) лет, с по .
 3.2. По истечении срока договор может быть продлён по соглашению сторон.

Права и обязанности сторон
 4.1. Ссудополучатель обязуется:
 а) Своевременно оплачивать коммунальные услуги;
 б) Поддерживать квартиру в надлежащем состоянии;
 в) Не передавать её в субаренду без письменного согласия ссудодателя.
 4.2. Ссудодатель обязуется:
 а) Не вмешиваться в бытовую жизнь ссудополучателя, за исключением случаев нарушения условий договора;
 б) Обеспечить правоустанавливающие документы.

Ответственность
 5.1. За несвоевременную оплату коммунальных услуг ссудополучатель уплачивает пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
 5.2. За порчу имущества ссудополучатель возмещает стоимость ремонта;

Порядок возврата
 6.1. По окончании срока ссудополучатель обязуется вернуть квартиру в том же состоянии, с учётом нормального износа.

Прочие условия
 7.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
 7.2. Все изменения и дополнения к договору оформляются в письменной форме и подписываются обеими сторонами.
Подписи:
____________________ ____________________
 (Ссудодатель) (Ссудополучатель)
 

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог на имущество за квартиру в безвозмездном пользовании?

Да, если квартира учитывается в составе имущества ссудополучателя, он обязан уплачивать налог на имущество согласно Налоговому кодексу РФ.

Можно ли передать квартиру в безвозмездное пользование родственникам?

Без ограничений – договор может быть заключён с любым дееспособным лицом, включая родственников первой степени.

Что происходит, если ссудополучатель не платит коммунальные услуги?

Ссудодатель может потребовать возмещения задолженности и, при необходимости, расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Может ли договор быть бессрочным?

Да, закон не запрещает бессрочный договор, однако в практике рекомендуется указывать возможность одностороннего расторжения с уведомлением за 30 дней.

Нужно ли регистрировать договор в Росреестре?

Регистрация не обязательна, но рекомендуется при сроке более 1 года или при передаче квартиры в безвозмездное пользование в интересах государственных/муниципальных нужд.

Договор безвозмездного пользования квартирой – удобный юридический механизм, позволяющий собственнику предоставить жильё в пользование без получения арендной платы. При правильном оформлении и соблюдении требований ЖК РФ и ГК РФ такой договор защищает интересы обеих сторон, упрощает налоговый учёт и способствует реализации социальных программ (помощь пожилым, инвалидам, семейным парам).

Если вы планируете оформить такой договор, рекомендуется:

• Тщательно проработать условия в письменной форме;
• Проверить наличие согласия супруга (если требуется);
• Уведомить коммунальные службы о смене пользователя;
• При длительном сроке – зарегистрировать договор в Росреестре.

При возникновении вопросов лучше обратиться к квалифицированному юристу, специализирующемуся на жилищном праве, чтобы избежать правовых рисков.