Кадастровый номер – это уникальный идентификатор, который присваивается каждому объекту недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Для нежилых помещений этот номер играет особую роль, так как позволяет точно определить помещение среди всех остальных единиц в здании, а также фиксировать его правовой статус.

Правовая основа кадастрового учета нежилых помещений

Кадастровый учет регулируется Законом № 218‑ФЗ «О государственной кадастровой регистрации недвижимости» (в редакции 2025 года). Основные положения, касающиеся нежилых помещений, изложены в следующих нормативных актах:

• Постановление Правительства РФ от № 08/22 «О характеристиках нежилых зданий и помещений»;
• Приказ Росреестра № 112‑Р от «Об образцах и формах кадастровой документации»;
• Методические рекомендации Федерального агентства по недвижимости (2024 г.) по временной кадастровой регистрации.

Структура кадастрового номера

Кадастровый номер имеет фиксированный формат, который одинаков для всех типов объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, помещений, машино-мест). Общая схема выглядит так:

RRRR:QQQQQ:BBBB:PPPP

• RRRR – код субъекта РФ (например, 36 – Краснодарский край, 77 – Москва);
• QQQQQ – номер кадастрового квартала;
• BBBB – номер здания (или сооружения) в пределах квартала;
• PPPP – условный номер помещения, машино-места, этажа и т.п.

Для нежилых помещений в многоквартирных домах в качестве PPPP указывается сочетание:

1. Кадастрового номера здания;
2. Этажного номера (например, 03 – третий этаж);
3. Порядкового номера помещения на данном этаже.

Пример реального кадастрового номера нежилого помещения:

36:25:6945010:1042 – где 36 – Краснодарский край, 25 – кадастровый квартал, 6945010 – здание, 1042 – конкретное помещение (10‑й этаж, 42‑е помещение).

Как присваивается кадастровый номер

После завершения процедуры кадастрового учета (проведение измерений, составление плана и подготовка кадастровой документации) органом регистрации прав – Росреестром – в ЕГРН вносится запись о новом объекте и генерируется уникальный номер. Процедура включает несколько этапов:

• Подготовка документов – заявление собственника, правоустанавливающие документы, проектные решения, согласования.
• Техническое обследование – измерения площади, высоты потолков, расположения стен, определение границ помещения.
• Составление кадастрового паспорта – в нем указываются: кадастровый номер, площадь, назначение (нежилое), этаж, технические характеристики.
• Внесение записи в ЕГРН – после утверждения кадастровой карты и подписи уполномоченного специалиста номер фиксируется в реестре.

Временный кадастровый номер

В 2025 году вводятся временные кадастровые номера. Они назначаются в случаях, когда помещение уже существует, но окончательная кадастровая документация ещё не завершена (например, после реконструкции). Временный номер выглядит так же, но в базе данных помечен как «временный» и заменяется постоянным после завершения всех процедур.

Как узнать кадастровый номер нежилого помещения

Существует несколько проверенных способов получить кадастровый номер:

1. Запрос в ЕГРН через портал Госуслуг – в разделе «Кадастр недвижимости» вводите адрес здания и получаете выписку, где перечислены все помещения (жилые и нежилые) с их номерами.
2. Обращение в МФЦ или в территориальное отделение Росреестра – предоставляете документы, подтверждающие право собственности, и получаете справку.
3. Онлайн‑картографические сервисы – публичная кадастровая карта (например, Публичный кадастр) позволяет по клику на объект увидеть его номер, площадь и назначение.
4. Запрос у управляющей компании – в многоквартирных домах управляющая организация часто хранит реестр помещений.

Условный номер vs. кадастровый номер

Иногда в технической документации встречается условный номер. Он используется внутри организации (например, в БТИ) и не имеет юридической силы. В отличие от него, кадастровый номер фиксируется в государственном реестре и является официальным идентификатором объекта. Поэтому при оформлении сделок, подачи заявлений в налоговые органы или получении субсидий необходимо указывать именно кадастровый номер.

Изменение кадастрового номера

Кадастровый номер меняется только в исключительных случаях, предусмотренных законом:

• Разделение помещения на два или более самостоятельных объектов;
• Объединение нескольких помещений в единый объект;
• Снос здания, в котором находилось помещение, и последующее создание нового строения.

Во всех остальных ситуациях номер остаётся неизменным, даже если меняется назначение помещения (например, переоформление из коммерческого в офисное). Для изменения назначения необходимо подать заявление о переоформлении назначения в Росреестр, но кадастровый номер сохраняется.

Почему кадастровый номер важен для владельца нежилого помещения

• Юридическая защита – номер фиксирует право собственности в государственном реестре.
• Налоговый учёт – налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, привязанной к номеру.
• Оформление сделок – купля‑продажа, аренда, залог и другие сделки требуют указания кадастрового номера.
• Доступ к госуслугам – получение субсидий, участия в тендерах, оформления лицензий и пр.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как быстро найти кадастровый номер помещения в многоквартирном доме?

Самый простой способ – заказать выписку из ЕГРН по адресу здания через портал Госуслуг. В выписке будет список всех помещений с их номерами.

Можно ли изменить кадастровый номер без сноса здания?

Нет. Кадастровый номер меняется только при полном изменении физической структуры объекта (разделение/объединение/снос).

Что делать, если в выписке нет моего нежилого помещения?

Необходимо подать заявление о постановке помещения на кадастровый учет. Подача проводится через Росреестр либо через уполномоченного специалиста‑кадастрового инженера.

Как узнать кадастровую стоимость нежилого помещения?

Кадастровую стоимость можно узнать в выписке из ЕГРН или через сервис Публичный кадастр. Стоимость рассчитывается на основе площади, назначения и рыночных коэффициентов.

Порядок постановки нежилого помещения на кадастровый учет (шаг за шагом)

1. Сбор документов: правоустанавливающие документы, проектные решения, согласования (если требуются).
2. Обращение к кадастровому инженеру: измерения, составление плана помещения, подготовка технической части.
3. Подготовка заявления в Росреестр (форма 13‑КН). При необходимости оформление временного кадастрового номера.
4. Подача заявления через портал Госуслуг или в МФЦ.
5. Экспертиза и проверка документов сотрудниками Росреестра.
6. Внесение записи в ЕГРН и получение окончательного кадастрового номера.
7. Получение кадастрового паспорта – официальный документ, подтверждающий номер, площадь и назначение помещения.

Кадастровый номер нежилого помещения – это не просто набор цифр, а юридически значимый идентификатор, который обеспечивает:

• подтверждение прав собственности;
• правильный расчёт налогов;
• возможность участвовать в государственных программах;
• прозрачность при заключении любых сделок с недвижимостью.

Понимание структуры номера, способов его получения и условий изменения поможет владельцам и инвесторам эффективно управлять своими объектами недвижимости и избежать юридических проблем.

Дата публикации: