В 2026 году обмен недвижимостью продолжает оставаться одним из самых важных способов улучшить жилищные условия. При этом ключевым вопросом для продавца является налогообложение: обязан ли он заплатить НДФЛ при продаже квартиры и можно ли избежать уплаты налога с помощью статуса «единственное жильё»?
Почему статус «единственное жильё» важен
Если квартира продаётся ранее минимального срока владения, с дохода от продажи обычно удерживается 13 % НДФЛ. Однако закон предоставляет льготу: при соблюдении ряда условий этот налог можно полностью избежать.
Ключевая норма
Согласно Налоговому кодексу РФ и разъяснениям Минфина в письме от , при продаже единственного жилья минимальный срок владения, после которого НДФЛ не начисляется, составляет 3 года (а не 5 лет, как для вторичных объектов).
Как закон определяет «единственное жильё»
Основные критерии
- Отсутствие другой недвижимости на дату государственной регистрации перехода права от продавца к покупателю.
- Учитываются все объекты недвижимости: квартиры, комнаты, доли, дома, включая объекты за границей.
- Исключение, жильё, приобретённое в течение 90 дней до продажи основного объекта, не учитывается.
Пример
Иван продал свою квартиру, которая была единственной в его собственности более трёх лет. Налога он не платит. Если бы у него была вторая квартира, купленная за год до продажи, Право на льготу исчезло бы.
Ситуации, когда право на льготу может быть утрачено
- Покупка второй квартиры до продажи первой (даже если деньги от продажи пойдут на оплату новой).
- Наличие жилья, полученного по наследству или в дар, но уже оформленного в собственность.
- Приобретение доли в совместной собственности, если совокупная доля превышает 50 % от общей площади жилья.
Как подтвердить статус «единственное жильё»
Для подтверждения льготы налоговая требует:
- Выписка из ЕГРН на дату продажи.
- Декларацию 3-НДФЛ с указанием кода дохода и права на вычет.
- Возможно, справку от банка об отсутствии ипотечных квартир (если жильё приобреталось в ипотеку).
Особенности при ипотечном жилье
В 2026 году депутаты Госдумы предложили освободить от НДФЛ продажу единственного ипотечного жилья, если квартира остаётся единственной на момент сделки. Однако пока законопроект находится на стадии обсуждения, и применяется общее правило 3-летнего срока.
Практические советы перед продажей
Проверьте ЕГРН за 5 минут через Госуслуги — убедитесь, что у вас нет других объектов.
Если купили новую квартиру, дождитесь 90 дней после регистрации права, прежде чем продавать старую.
Сохраняйте все договоры и платежные документы, чтобы легко подтвердить срок владения.
Учтите повышение необлагаемой суммы: с 2026 года вычет при продаже может вырасти с 1 млн до 3 млн рублей, если законопроект будет принят.
Единственное жильё, это не просто формулировка, а правовой статус, который позволяет сэкономить значительную сумму на налогах при продаже квартиры. Главное — тщательно проверить условия, собрать документы и, при необходимости, проконсультироваться с юристом или налоговым консультантом.
Актуально на 19 апреля 2026 года. Законодательство может измениться, поэтому рекомендуем следить за официальными источниками ФНС и Минфина РФ.