Многоэтажный дом – это тип жилого (или нежилого) здания, который по нормативным документам и практической
реалии классифицируется по количеству этажей, высоте и характеру использования помещений. В статье
рассмотрим, какие критерии определяют статус «многоэтажного», какие нормативные акты регламентируют эту
классификацию и как эти правила влияют на управление, техническое обслуживание и пожарную безопасность.

Нормативные определения «многоэтажного» и «многоквартирного» домов

В российской нормативной базе различают два близких, но не идентичных понятия:

• Многоквартирный дом (МКД) – здание, в котором находятся две и более квартир, имеющих общие
  внеквартирные помещения (лестницы, коридоры, инженерные сети). Определение закреплено в
  Жилищном кодексе РФ и в СНИП 31‑01‑2003.
• Многоэтажный дом – здание, высота которого превышает порог, установленный строительными
  и градостроительными нормативами (обычно от 2‑3 этажей до высотных зданий более 75 м).

Таким образом, любой многоэтажный дом может быть многоквартирным, но не каждый многоквартирный
дом обязателен быть многоэтажным (например, двухэтажный жилой коттедж‑комплекс).

Критерии классификации по этажности

Основные критерии, по которым нормативные документы (СП 4, СНИП 31‑01‑2003, СП 42‑13330, СП 54‑13330) отбирают
здания в группы, следующие:

1. Малоэтажное здание – 1‑2 этажа (включая цокольные и подвальные помещения, если они не предназначены
   для постоянного проживания).
2. Среднеэтажное здание – 3‑9 этажей. В большинстве регионов к такой категории относятся дома,
   высота которых не превышает 30 м.
3. Многоэтажное здание – 10‑25 этажей (примерно 30‑75 м). Часто используется термин «многоэтажный» в
   контексте жилой застройки, где требуется более сложная система инженерных коммуникаций.
4. Высотное (небоскрёб) здание – более 25‑27 этажей (высота более 75 м). Для таких объектов
   действуют отдельные требования пожарной и строительной безопасности.

Важно отметить, что этажность в нормативных документах считается без учёта подвалов, если они не отвечают
критериям «цокольных этажей» (см. СП 4 «Этажность здания»). Однако в практике многие региональные органы учитывают
подвалы, обладающие параметрами, аналогичными цокольным этажам, как часть общей этажности (см. комментарии ВНИИПО).

Высотные ограничения и градостроительные регламенты

Ограничения по высоте зданий задаются в:

• Градостроительном плане муниципального образования;
• Своде правил (СП) -2‑13330 «Среднеэтажная и многоэтажная застройка»;
• Требованиях пожарной безопасности (ГОСТ 12.2.007‑89, СП 2.07.01‑89).

Для высотных зданий (над 75 м) дополнительно вводятся нормы по:

• Скоростным лифтам и эвакуационным лестницам;
• Противопожарным материалам и системам автоматического пожаротушения;
• Сейсмостойкости и ветровой нагрузке.

Правовые документы, регулирующие многоэтажную застройку

Ниже перечислены ключевые нормативные акты, которые следует учитывать при определении статуса здания:

Как рассчитываются общедомовые нужды (ОДН) в многоэтажных домах

Для расчёта ОДН (водоснабжение, теплопотребление, электроэнергия) региональные органы используют нормативы,
зависящие от этажности и площади дома:

1. Определяется норматив потребления ресурса на 1 м² в месяц (например, 5 л/м²·день для воды в
   среднемэтажных домах).
2. Норматив умножается на общую площадь жилых помещений здания.
3. Полученная сумма распределяется между квартирами пропорционально их площади.

Пример (по данным РБК Недвижимость, 2025): многоэтажный дом 100 квартир, общая площадь 7 000 м²,
норматив воды 5 л/м²·день → 7 000 × 5 = 35 000 л/день, далее делится на квартиры.

Пожарная безопасность в многоэтажных домах

Для зданий, превышающих 2‑3 этажа, обязательны:

• Наличие аварийных лестниц (минимум две, ширина не менее 1,2 м);
• Система автоматического оповещения и пожаротушения (спринклеры в высотных зданиях);
• Применение огнеупорных материалов в конструкциях и наружных облицовках;
• Регулярные проверки технического состояния инженерных систем (вентиляция, отопление, водоснабжение).

Согласно статье Чепиги Т.Д; в журнале «Правовые вопросы недвижимости» (2023, № 1), договор управления
многоэтажным домом должен включать отдельный раздел о пожарной безопасности, отражающий требования
СНиП 2.07.01‑89 и СП 2.07.01‑89.

Классификация зданий по этажности: практические примеры

Подведём основные итоги:

• Многоэтажный дом – это здание с высотой от 10‑этажей (≈30 м) и выше, либо с высотой более 75 м, если речь
  идёт о высотных объектах.
• Этажность определяется нормативными документами (СП 4, СП 42‑13330) и может включать цокольные
  этажи, если они обладают параметрами, аналогичными частям здания.
• Многоквартирный дом – юридический статус, определяющий форму собственности и порядок управления,
  но не всегда совпадает с классификацией «многоэтажный».
• Для многоэтажных зданий действуют более строгие требования по пожарной безопасности,
  инженерным системам и расчёту общедомовых нужд.
• При планировании и эксплуатации здания необходимо учитывать региональные градостроительные регламенты,
  которые могут ограничивать максимально допустимую высоту.

Список использованных источников

1. Чепига Т.Д. «Частноправовой подход к понятию договора управления многоквартирным домом». Правовые вопросы недвижимости, 2023, № 1.
2. Ворошилов И.И. «Проблема определения понятия деятельность по управлению многоквартирными домами». Хозяйство и право, 2025, № 11.
3. СП 42‑13330.2022 «Среднеэтажная и многоэтажная застройка». Федеральный нормативный документ.
4. СП 54‑13330.2022 «Малоэтажные многоквартирные жилые здания». Федеральный нормативный документ.
5. СНиП 31‑01‑2003 «Здания жилые многоквартирные». Федеральный строительный норматив.
6. ГОСТ 12.2.007‑89 «Пожарная безопасность зданий и сооружений». Государственный стандарт РФ.
7. РБК Недвижимость. «Общедомовые нужды: как рассчитываются тарифы». 2025.
8. ВНИИПО. Комментарии к СП 4 о включении подвальных уровней в общую этажность. 2022.

Статья подготовлена с учётом актуальных нормативных актов на 2026 год.