Вопрос, с какого дня считается, что квартира официально «принадлежит» новому владельцу, важен всем: и дольщикам новостроек, и покупателям «вторички», и наследникам. Разобраться в нюансах помогают три ключевых источника: Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», практика Росреестра и свежие разъяснения судов. Ниже — подробная инструкция, когда именно «отсчитывать» ваши права.
Самое короткое определение
Датой регистрации права собственности на квартиру считается день внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Именно этот день фиксируется в выписке из ЕГРН или в электронной выписке на портале rosreestr.gov.ru.
Почему это важно: 5 практических ситуаций
- Продажа до 3/5 лет. Если вы продаёте жильё раньше минимального владения, придётся платить НДФЛ. Отсчёт ведётся именно с даты ЕГРН.
- Вступление в наследство. Право проживать в квартире возникает с момента открытия наследства, но распоряжаться ей можно только после регистрации (ст. 1152 ГК РФ).
- Новостройка по ДДУ. Дольщик становится собственником не в день подписания акта приёма-передачи, а в день постановки квартиры на кадастровый учёт и одновременной регистрации права.
- Рассрочка от застройщика. Пока право не зарегистрировано в ЕГРН, вы не можете заложить квартиру в банке и официально сдавать её.
- Обмен квартир пенсионеров. В 2025 году Росреестр рассматривает удлинение сроков госрегистрации для сделок с участием пожилых людей именно из-за риска «двойных» дат в системе.
Как узнать эту дату: пошаговая инструкция
- На портале Росреестра:
— Откройте раздел «Электронные услуги» → «Справочная информация по объектам недвижимости».
— Введите кадастровый номер или адрес квартиры.
— Дата регистрации указана в строке «Зарегистрировано право собственности …». - В многофункциональном центре (МФЦ):
— Закажите выписку из ЕГРН формы ЕГРН-1/ЕГРН-2. Дата появится в графе 4 раздела «Права и обременения». - На руках у нотариуса:
Если квартира оформлялась через нотариуса (например, при дарении или наследстве), он выдаёт свидетельство о праве собственности с отметкой «Дата государственной регистрации».
Особые случаи: когда дата может «сдвигаться»
Квартира в новостройке
С 1 марта 2025 года в Тверской области ввели ускоренную процедуру: застройщик сдаёт дом «в одно окно», а регистрация права происходит одновременно с постановкой на кадастровый учёт. Дата = день, когда Росреестр завершил комплексную проверку и внёс запись. Дольщик получает уведомление по СМС и может сразу распечатать электронную выписку.
Приостановка регистрации
Если пришло сообщение о приостановлении (как у г-жи Айгензер из примера), датой считается уже не день первоначального обращения, а день устранения замечаний и повторного внесения записи в ЕГРН. Срок приостановки — до 30 дней, но по факту может затянуться.
Переход права по наследству
Наследник может вселяться и оплачивать коммуналку с даты смерти наследодателя, но зарегистрировать право он обязан в течение 6 месяцев. Датой регистрации будет день подачи заявления + срок на проверку документов (3–7 дней в 2025 году).
Минимальный чек-лист перед сделкой
- ✓ Проверьте дату регистрации в выписке ЕГРН (свежая — не старше 5 дней).
- ✓ Убедитесь, что в графе «Вид права» указано «Собственность», а не «Право аренды» или «Сервитут».
- ✓ Если квартира в новостройке, запросите у застройщика разрешение на ввод в эксплуатацию и реестровую запись о постановке на кадастровый учёт.
- ✓ Для наследства запаситесь свидетельством о праве на наследство и нотариальной выпиской из реестра.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: На сайте Росреестра указана дата «», а в бумажной выписке МФЦ — «». Какая из них верна?
Ответ: Верна дата, проставленная в ЕГРН. Бумажная выписка могла быть напечатана позже, но зафиксирована именно 20 марта. Суд при продаже будет ориентироваться на электронную базу.
Вопрос 2: Можно ли считать датой регистрации день подписания акта приёма-передачи от застройщика?
Ответ: Нет. Акт лишь подтверждает, что вы получили ключи, но право собственности возникает только после регистрации в ЕГРН.
Вопрос 3: Я купил квартиру в рассрочку по ДДУ, но регистрация отложена на полгода из-за проблем застройщика. Кто несёт риски?
Ответ: До момента регистрации квартира числится за застройщиком. Риски банкротства, ареста долевого фонда и прочие — на покупателе. Поэтому важно включать в договор пени за просрочку передачи объекта в ЕГРН.